配偶者居住権とは？仕組み・メリット・デメリット・登記・相続税の注意点｜京都の司法書士がわかりやすく解説

「夫が亡くなった後も、今の自宅に住み続けたい」

「自宅を相続すると、預貯金をほとんど相続できなくなってしまう」

「子どもに自宅の所有権を相続させながら、妻が住み続けられる方法はないだろうか」

このような問題を解決する方法の一つとして設けられたのが、配偶者居住権です。

配偶者居住権は、2020年4月1日に施行された改正民法によって新設された制度で、一定の要件を満たす場合、亡くなった方の配偶者が、その方の所有していた自宅に原則として無償で住み続けることを可能にする権利です。

特に、自宅の価値が相続財産全体の中で大きな割合を占める場合には、配偶者の「住む場所」と「今後の生活資金」の両方を確保するために有効な選択肢となることがあります。

一方で、配偶者居住権はすべての相続で利用した方がよい制度ではありません。

自宅を売却しにくくなる、権利関係が複雑になる、登記が必要になるなどの注意点もあります。

この記事では、配偶者居住権の仕組みからメリット・デメリット、登記、相続税、利用を検討した方がよいケースまで、司法書士の視点からわかりやすく解説します。

1．配偶者居住権とは？

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人が所有していた建物に相続開始時に居住していた場合に、一定の要件のもとで、その建物を無償で使用・収益できる権利です。

民法1028条以下に規定されています。

従来は、自宅に住み続けるためには、基本的に配偶者自身が自宅の所有権を相続する方法が中心でした。

しかし、自宅の評価額が高い場合、自宅を取得しただけで配偶者の相続分の大部分を使ってしまうことがあります。

たとえば、

• 自宅　3,000万円

• 預貯金　3,000万円

合計6,000万円の遺産があり、相続人が妻と子1人だったとします。

単純化して法定相続分で分けると、それぞれ3,000万円相当です。

妻が3,000万円の自宅を所有権として相続すれば、妻の取得財産は自宅だけになり、預貯金をほとんど取得できない可能性があります。

高齢の配偶者にとって、自宅を確保できても手元の生活資金が不足することは大きな問題です。

そこで、住宅について「所有する権利」と「住む権利」を分ける考え方が導入されました。

妻が配偶者居住権を取得し、子が配偶者居住権の負担が付いた自宅の所有権を取得することで、妻は引き続き自宅に住みながら、預貯金も一定程度相続できる可能性が生まれます。

2．配偶者居住権を取得するための主な条件

配偶者居住権を利用するには、一定の条件があります。

代表的なものを確認しておきましょう。

被相続人の法律上の配偶者であること

配偶者居住権を取得できるのは、原則として法律上の配偶者です。

そのため、長期間一緒に生活していたとしても、婚姻届を提出していない内縁の夫・妻については、配偶者居住権の対象にはなりません。

相続開始時にその建物に住んでいたこと

配偶者は、被相続人が死亡した時点で、その建物に居住している必要があります。

単に被相続人が自宅を所有していたというだけでは足りません。

建物が被相続人の財産に属していたこと

対象となる建物は、被相続人の財産に属している必要があります。

注意したいのは共有不動産です。

被相続人が相続開始時に建物を配偶者以外の第三者と共有していた場合には、原則として配偶者居住権を取得することができません。

一方、被相続人と配偶者だけで共有していた場合には、この制限には該当しません。

相続前に登記事項証明書を確認し、現在の所有者や共有関係を把握しておくことが重要です。

3．配偶者居住権はどうやって取得する？

配偶者居住権は、単に自宅に住んでいれば当然に終身取得できるわけではありません。

主に次のような方法で取得します。

遺産分割協議で取得する

相続人全員による遺産分割協議の中で、

「妻は自宅について配偶者居住権を取得する」

「長男は自宅の所有権を取得する」

というように定める方法です。

相続発生後に家族で検討する場合には、この方法が中心になります。

遺言書で配偶者居住権を遺贈する

被相続人が生前に遺言書を作成し、配偶者に配偶者居住権を遺贈する方法もあります。

「自分が亡くなった後も妻には自宅で暮らしてほしい。しかし、最終的な自宅の所有権は子どもに承継させたい」

という場合には、遺言書と配偶者居住権を組み合わせることが考えられます。

ただし、遺言の内容によっては遺留分など他の問題も生じます。

自宅、預貯金、その他の財産を含め、相続全体を見ながら設計することが大切です。

家庭裁判所の審判で取得する場合

遺産分割について相続人間で話がまとまらない場合には、一定の要件のもと、家庭裁判所の遺産分割の審判によって配偶者居住権が認められる場合もあります。

4．配偶者居住権はいつまで続く？

配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者の終身です。

ただし、遺産分割協議、遺言または家庭裁判所の審判で別の期間を定めた場合には、その期間となります。

たとえば、「妻が死亡するまで」という終身の設定だけではなく、「相続開始から10年間」

など一定期間とすることも可能です。

高齢の配偶者が今後も自宅に住み続ける予定であれば終身とすることが考えられますが、将来的に高齢者施設への入居や自宅売却を予定している場合には、期間設定について慎重に検討する必要があります。

5．配偶者居住権の大きなメリット

メリット1　住み慣れた自宅に住み続けられる

最大のメリットは、配偶者が自宅の所有権を取得しなくても、一定の条件のもとで自宅に住み続けられることです。

高齢になってから住環境を変えることは精神的にも身体的にも負担になります。

配偶者居住権は、残された配偶者の生活基盤を守るための制度といえます。

メリット2　預貯金などを確保しやすくなる

自宅の所有権そのものを取得する場合と比べ、配偶者居住権の評価額は一般に自宅の完全な所有権の価額より低くなります。

そのため、遺産分割の内容によっては、配偶者が自宅に住み続けながら、預貯金などの財産も取得しやすくなります。

老後の生活費、医療費、介護費などを考えると、住居だけでなく現金や預貯金を確保することは非常に重要です。

メリット3　自宅の最終的な承継先を決めやすい

たとえば父が死亡し、母と長男が相続人だった場合、

• 母　配偶者居住権

• 長男　自宅の所有権

という分け方ができます。

母が亡くなった後に改めて自宅の所有権を相続させるのではなく、最初の相続の段階で長男に所有権を承継させることができます。

再婚家庭などで「配偶者の居住を守りながら、自宅は最終的に自分の子どもに残したい」という場合にも検討される制度です。

6．配偶者居住権にはデメリットもある

配偶者居住権は便利な制度ですが、常に利用すべき制度ではありません。

自宅を自由に売却しにくくなる

配偶者居住権が設定された自宅は、「所有者」と「居住する権利を持つ配偶者」

が別々になります。

そのため、所有者だけの判断で、通常の空き家と同じように自由に利用できるわけではありません。

配偶者居住権が付いたままの不動産は買主にとって利用上の制約が大きいため、実際の売却は難しくなります。

将来的に自宅を売却して介護施設への入居費用に充てることを考えている場合には、配偶者が所有権そのものを取得した方が使いやすい場合もあります。

配偶者居住権そのものを自由に売ることはできない

配偶者居住権は、通常の所有権のように自由に第三者へ譲渡できる権利ではありません。

また、建物所有者の承諾なく、勝手に建物を第三者へ賃貸したり、大規模な増改築を行ったりすることもできません。

法務省も、配偶者居住権者は従前の用法に従って建物を使用し、所有者の承諾なしに賃貸や増改築をすることはできないと説明しています。

所有者との関係が長期間続く

終身の配偶者居住権を設定した場合、配偶者と建物所有者との法律関係が長期間続く可能性があります。

たとえば、「どこまで修繕するのか」「誰が費用を負担するのか」「将来売却したい場合はどうするのか」などの問題が発生することがあります。

家族関係が良好なうちは問題にならなくても、年月の経過とともに状況が変わることも考えておかなければなりません。

7．修繕費や固定資産税は誰が負担する？

配偶者居住権では、所有者と居住者が異なるため、費用負担も重要です。

通常の修繕については、原則として配偶者が自らの費用で行います。

また、建物の固定資産税について法律上の納税義務者となるのは建物所有者ですが、配偶者は通常の必要費を負担するため、所有者が支払った固定資産税について配偶者へ負担を求めることが考えられます。

実際に配偶者居住権を設定する場合には、将来的な修繕や費用負担について家族間で認識を共有しておくと、後のトラブル防止につながります。

8．配偶者居住権を取得したら登記が重要

配偶者居住権について特に重要なのが登記です。

配偶者居住権を第三者に主張するためには、配偶者居住権の設定登記をしておく必要があります。

たとえば、配偶者居住権があるにもかかわらず、自宅所有者がその建物を第三者へ売却してしまった場合を考えてみましょう。

配偶者居住権の登記がされていれば、新しい所有者に対しても配偶者居住権を主張することができます。

法務省も、第三者に権利を主張するため、配偶者居住権を取得した場合にはできるだけ早く登記することを案内しています。

また、民法上、居住建物の所有者には、配偶者が配偶者居住権の設定登記を備えられるようにする義務があります。

配偶者居住権の設定登記は、居住建物について行う登記です。

登録免許税は原則として建物の固定資産評価額の1,000分の2です。

遺産分割協議だけをして安心するのではなく、登記まで行うことが重要です。

9．配偶者居住権と配偶者短期居住権は違う

名前が似ている制度として、配偶者短期居住権があります。

配偶者居住権と配偶者短期居住権は別の制度です。

配偶者短期居住権は、相続開始時に被相続人所有の建物に無償で住んでいた配偶者について、相続発生直後に突然住む場所を失うことを防ぐための制度です。

共同相続人間で遺産分割をするケースでは、原則として、「遺産分割により建物の帰属が確定した日「または「相続開始から6か月を経過する日」のいずれか遅い日まで無償で使用できます。

配偶者短期居住権は、法律上当然に発生する短期的な保護制度です。

これに対し、配偶者居住権は、遺産分割や遺言などによって取得し、原則として終身にわたって居住できる長期的な制度です。

また、配偶者短期居住権には配偶者居住権のような登記制度はありません。

両者を混同しないことが大切です。

10．配偶者居住権には相続税上の価値がある

「住むだけの権利だから財産価値はない」と考えるのは誤りです。

配偶者居住権には財産的価値があり、相続税の計算上も評価対象になります。

国税庁は、

• 配偶者居住権

• 配偶者居住権の目的となる建物

• 敷地利用権

• 配偶者居住権の負担が付いた土地

について、それぞれ評価方法を定めています。

評価額は、建物の相続税評価額、築年数、構造、配偶者居住権の存続期間、法定利率などをもとに計算されます。

そのため、「配偶者居住権を設定すれば必ず相続税が安くなる」という単純な制度ではありません。

遺産分割上の評価と相続税上の評価が必ずしも同じになるとも限りません。

相続税が発生する可能性がある場合には、司法書士だけでなく税理士とも連携して検討することが重要です。

11．配偶者居住権を途中で放棄すると税金に注意

意外に見落とされやすいのが、配偶者居住権を途中で消滅させる場合です。

たとえば母が終身の配偶者居住権を持ち、長男が自宅の所有権を持っていたとします。

その後、母が高齢者施設へ入居することになり、「もう家には戻らないので、配偶者居住権をなくしてよい」として無償で権利を消滅させた場合、注意が必要です。

配偶者居住権が消滅すると、それまで利用を制限されていた所有者が建物を全面的に利用できるようになります。

国税庁は、存続期間の途中で合意などによって配偶者居住権を消滅させ、所有者が適正な対価を支払っていない場合などには、原則として所有者が配偶者から経済的利益を贈与によって取得したものとみなされる場合があるとしています。

配偶者居住権は「設定するとき」だけではなく、「消滅させるとき」にも税務上の検討が必要です。

12．配偶者居住権を検討した方がよいケース

特に検討する価値があるのは、次のようなケースです。

自宅の評価額が高く、預貯金が少ない

相続財産の大半が自宅である場合、配偶者が所有権を取得すると、他の生活資金を取得しにくくなることがあります。

配偶者居住権を利用することで、自宅への居住と預貯金の確保を両立できる可能性があります。

配偶者を自宅に住ませながら、所有権は子どもへ承継したい

「妻には生涯住んでもらいたいが、自宅は最終的に長男へ引き継いでほしい」というような希望がある場合です。

遺言と組み合わせることで、生前から承継の道筋を作ることができます。

再婚家庭

再婚家庭では、現在の配偶者、前婚の子、との間で自宅の承継が問題になることがあります。

配偶者に自宅の所有権をすべて相続させると、その配偶者が亡くなった後、自宅が配偶者側の相続人へ承継される可能性があります。

そこで、配偶者には居住権を与え、自宅の所有権は自分の子へ承継させるという方法が検討されることがあります。

もっとも、遺留分なども考慮する必要があるため、遺言書を含めた全体設計が重要です。

13．逆に配偶者居住権を使わない方がよいこともある

配偶者居住権という制度があるからといって、無理に利用する必要はありません。

たとえば、

• 配偶者が今後自宅を売却する可能性が高い

• 数年後には介護施設へ入居する予定である

• 相続人同士の関係が悪い

• 自宅以外にも十分な金融資産がある

• 配偶者自身が自宅の所有権を取得した方が管理しやすい

という場合には、配偶者が自宅を所有権として取得する方がシンプルなこともあります。

配偶者居住権を設定すると、所有権と居住権が分離するため、法律関係はどうしても複雑になります。

「節税になるらしい」

「新しい制度だから利用した方がよい」

という理由だけで設定するのはおすすめできません。

14．配偶者居住権は遺産分割だけでなく生前対策として考える

配偶者居住権は相続発生後の遺産分割で利用できますが、本来は相続が始まる前から検討しておくと効果的な制度です。

特に、

「自宅は長男に残したい」

「妻には一生この家に住んでほしい」

「妻の生活費として預貯金も残したい」

というように希望がはっきりしている場合には、遺言書の作成を検討する価値があります。

相続が発生してから配偶者と子どもたちが話し合えばよいと思っていても、必ずしも全員の意見が一致するとは限りません。

また、相続人の一人が認知症になっている場合などには、遺産分割自体が簡単に進められないこともあります。

配偶者居住権だけを単独で考えるのではなく、

• 自宅を最終的に誰に承継させるのか
• 配偶者の生活費をどう確保するのか
• 預貯金を誰に相続させるのか
• 遺留分に問題はないか
• 相続税はどうなるか
• 将来、自宅を売却する可能性はあるか

まで考えておくことが重要です。

15．まとめ｜配偶者居住権は「住まい」と「生活資金」を守る選択肢

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた自宅で生活を続けながら、預貯金などの生活資金も確保しやすくするために設けられた制度です。

特に、自宅の価値が相続財産の中で大きな割合を占める家庭では、有効な選択肢となることがあります。

一方で、

• 第三者に対抗するためには登記が重要
• 自宅の売却が難しくなることがある
• 所有者と配偶者の権利関係が長期間続く
• 配偶者居住権には相続税上の評価額がある
• 生前に無償で消滅させると贈与税が問題になる場合がある

など、注意すべき点も少なくありません。

大切なのは、「配偶者居住権を使えるか」だけではなく、そのご家族にとって配偶者居住権を使うことが本当に最善なのかを検討することです。

自宅の所有権を配偶者に相続させる方法、配偶者居住権を利用する方法、遺言書を作成する方法などを比較し、将来の生活や二次相続まで考えて決めることをおすすめします。

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配偶者居住権を利用した遺産分割、自宅の相続登記、遺言書の作成などについて、「自分の家庭ではどの方法がよいのかわからない」という場合もお気軽にご相談ください。

参考リンク

法務省：残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。

e-Gov法令検索：民法

国税庁：No.4666 配偶者居住権等の評価

国税庁：配偶者居住権等の評価明細書

法務局：不動産登記の申請書様式について