相続した不動産に抵当権が残っている場合の注意点｜京都の司法書士がわかりやすく解説

親が亡くなり、実家や土地の相続手続きを進めるために登記事項証明書を取得したところ、「抵当権」という記載が残っていた――。このようなケースは多いです。

「住宅ローンはもう返済したと聞いていたのに、なぜ抵当権が残っているのか」
「借金まで相続することになるのか」
「先に相続登記をするのか、それとも抵当権を消すのが先なのか」
「このまま不動産を売却できるのか」
など、さまざまな疑問が生じます。

この記事では、相続した不動産に抵当権が残っていた場合について、住宅ローンの確認方法、相続登記と抵当権抹消登記の順番、死亡前に完済していたケース、死亡後に完済したケース、団体信用生命保険、売却時の注意点まで、司法書士の視点からわかりやすく解説します。

1．そもそも抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンや事業資金などの借入れをするときに、土地や建物を担保とするため設定される権利です。

たとえば、父が銀行から2,000万円を借りて自宅を購入し、その自宅に銀行の抵当権を設定したとします。

父が住宅ローンを約束どおり返済できなくなった場合、銀行は抵当権に基づいて不動産から優先的に弁済を受けることができます。

一般的な住宅ローンでは、

「所有者　父」
「債務者　父」
「抵当権者　銀行」

という形になっています。

しかし、不動産の所有者と借金をしている債務者が別人になっている場合もあります。
たとえば、父の所有する土地を、子どもや父が経営する会社の借金の担保として提供しているケースです。

そのため、相続不動産に抵当権が残っていた場合には、単に「抵当権がある」という事実だけでなく、誰の借金を担保している抵当権なのかまで確認する必要があります。

2．抵当権が残っている＝現在も借金がある、とは限らない

登記事項証明書に抵当権が記載されていると、「まだ住宅ローンが残っているのでは」と考える方が多いでしょう。

しかし、必ずしもそうではありません。

実際には大きく分けて、次のようなケースがあります。

ケース1　住宅ローンなどの借金が現在も残っている

被相続人が亡くなった時点で住宅ローンや事業資金などの借入残高があり、その担保として抵当権が残っているケースです。

この場合は、抵当権だけでなく借入債務についても確認する必要があります。

ケース2　住宅ローンは完済しているが抵当権だけ残っている

実務ではよく見られるケースです。

住宅ローンを全額返済しても、法務局の抵当権登記が自動的に消えるわけではありません。

金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。
法務局も、住宅ローンを完済して抵当権抹消関係書類を受け取った場合には、紛失や汚損を防ぐため、できるだけ速やかに抹消登記をするよう案内しています。

ところが、完済後に抵当権抹消登記をしないまま何年も経過し、その後所有者が亡くなってしまうことがあります。

この場合、「借金はないが、抵当権登記だけが残っている」という状態になります。

ケース3　被相続人以外の借金を担保している

被相続人自身には借金がなくても、家族や会社など第三者の借入れを担保するために不動産が提供されている場合があります。
この場合、被相続人が「物上保証人」となっています。

借金をした本人ではないから安心はできません。
抵当権が残っている以上、債務者が債務の返済をしない場合、担保となっている不動産を失う可能性があります。

3．相続不動産に抵当権があったら、まず何を確認する？

まず土地・建物の登記事項証明書を取得して、抵当権の内容を確認します。

特に確認したいのは次の事項です。

・抵当権を設定した年月日
・債権額
・債務者
・抵当権者
・登記原因
・共同担保となっている不動産
・通常の抵当権か根抵当権か

ここで注意したいのが、「債権額」です。

たとえば登記事項証明書に「債権額2,000万円」と記載されていたとしても、現在も2,000万円の借金が残っているわけではありません。

当初2,000万円を借りていて、その後返済が進み、死亡時点では300万円しか残っていないこともあります。

反対に、すでに全額返済されているにもかかわらず、登記だけがそのまま残っているケースもあります。

したがって、登記事項証明書だけで現在の借入残高を判断できません。

金融機関に問い合わせ、死亡時点の借入残高や完済状況を確認する必要があります。

4．相続登記と抵当権抹消登記、どちらを先にする？

相続した不動産について抵当権が残っている場合、多くの方が迷うのが、

「相続登記と抵当権抹消登記はどちらを先にするのか」

という問題です。

司法書士が行う一般的な実務では、まず相続人や遺産分割の内容を確定させ、

被相続人名義
↓
相続人名義へ相続登記
↓
抵当権抹消登記

という順番で手続きを行うことがほとんどです。

つまり、

①誰が不動産を相続するかを決める
②相続登記をする
③抵当権を抹消する

という流れです。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務を履行しなかった場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

抵当権が残っていることを理由に、相続登記そのものを長期間放置するのは避けましょう。

5．死亡前に住宅ローンを完済していた場合の登記の順番

まず、被相続人が亡くなる前に住宅ローンを完済していたケースを考えてみましょう。

たとえば、

「1月10日　住宅ローン完済」
「3月1日　父死亡」

というケースです。

この場合、父が亡くなった時点では借金はすでに返済されています。

ところが、抵当権抹消登記をしないまま父が亡くなったため、登記事項証明書上では抵当権が残っています。

このようなケースについても、実務上はまず相続関係を整理して不動産の取得者を確定させ、

父名義
↓
相続登記
↓
相続人名義
↓
抵当権抹消登記

という順番で進めることが一般的です。

先に相続登記をすることで、「現在の不動産所有者が誰なのか」が登記簿上明確になり、その後の抵当権抹消、売却、担保設定などの手続も分かりやすくなります。

死亡前に抵当権が消滅している場合、被相続人の名義のまま、抵当権抹消登記が申請できる

ここは少し専門的ですが、正確に理解しておきたいポイントです。

被相続人が死亡する前に弁済や解除によって抵当権がすでに消滅している場合には、法律上、相続登記を経ずに被相続人名義のまま相続人から抵当権抹消登記を申請できます。

法務局の案内でも、弁済・解除の日が登記名義人の死亡より前の場合と、死亡より後の場合とを区別して案内しています。

ただし、一般の方が相続手続きを一連で行う場合には、

相続登記 → 抵当権抹消登記

として処理した方が権利関係が分かりやすく、その後の売却などにもつなげやすいため、通常の相続実務ではこの流れを採ることがほとんどです。

したがって、「死亡前に完済していたから、必ず抵当権抹消登記を先にしなければならない」と考える必要はありません。

6．死亡後に住宅ローンを完済した場合の登記の順番

次に、

「3月1日　父死亡」
「4月10日　住宅ローン完済」

というケースです。

父が亡くなった時点では、まだ借入金が残っており、抵当権も存続しています。

その後、相続人が返済したり、団体信用生命保険によって住宅ローンが完済されたりしたケースです。

この場合には、抵当権が消滅した時点ですでに登記名義人である父は亡くなっています。

したがって、

父死亡
↓
相続人・遺産分割の確定
↓
相続登記
↓
住宅ローン完済・解除
↓
抵当権抹消登記

という順番で進めます。

法務局も、抵当権の弁済または解除の日が登記名義人の死亡より後である場合には、相続登記をした後でなければ抵当権抹消登記を申請できないと案内しています。

したがって、死亡後に完済したケースでは、

相続登記 → 抵当権抹消登記

という順番で申請する必要があります。

7．実務上は「どちらも相続登記を先」と覚えておくと分かりやすい

ここまでを整理すると、一般の相続手続では次のように考えると分かりやすいでしょう。

死亡前に完済していたケース

住宅ローン完済
↓
被相続人死亡
↓
相続登記
↓
抵当権抹消登記

死亡前に抵当権が消滅している場合には、相続登記を経ずに抹消できますが、通常の相続実務では、相続登記⇒抵当権抹消登記を行うことがほとんどです。

死亡後に完済したケース

被相続人死亡
↓
相続登記
↓
住宅ローン完済
↓
抵当権抹消登記

こちらは、必ず相続登記を先に行う必要があります。

債務の完済日が被相続人の死亡の前か後かにかかわらず、「相続登記⇒抵当権抹消登記」と考えておくとわかりやすいと思います。

8．死亡後に完済した場合は団体信用生命保険も確認する

住宅ローンが残った状態で債務者が亡くなった場合には、団体信用生命保険、いわゆる「団信」について確認しましょう。

住宅ローン契約者が団体信用生命保険に加入していれば、死亡を理由として保険金が支払われ、住宅ローン残高が完済されることがあります。

この場合、

「死亡した時点では住宅ローンが残っていた」
「その後、団信によって住宅ローンが完済された」

という流れになります。

ここで注意したいのは、被相続人の死亡日と抵当権の抹消原因となる日が必ずしも一致するとは限らないことです。

金融機関から交付された解除証書などを確認し、その日付を踏まえて登記手続きを行います。

死亡後に抵当権が消滅している場合には、先ほど説明したとおり、必ず、相続登記 → 抵当権抹消登記となります。

9．住宅ローンが残っている場合は借金の内容も確認する

被相続人が死亡した時点で住宅ローンが残っており、団体信用生命保険などによっても完済されない場合には、借入債務そのものについても確認する必要があります。

ここで注意したいのは、

「長男が家を相続するから、住宅ローンも長男だけが負担すればよい」

と単純には考えられないことです。

相続人同士の遺産分割協議によって、「長男が住宅ローンを支払う」と内部的に取り決めることは可能ですが、その合意だけで他の相続人が金融機関との関係で当然に債務を免れるわけではありません。
長男がすべての債務を承継することを金融機関が承諾しないかぎり、いくら相続人間で合意があったとしても、金融機関には主張できません。

そのため、住宅ローンが残っている場合には、不動産の相続登記だけでなく、金融機関への連絡も並行して進めることが重要です。

10．抵当権が残った不動産を売却したい場合

相続した実家を利用する予定がなく、売却するケースも増えています。

抵当権が残っている不動産についても売買契約そのものが直ちに不可能になるわけではありませんが、一般的な不動産売買では、買主は抵当権が抹消された状態で所有権を取得することを希望します。

そのため通常は、

相続登記
↓
売買契約
↓
住宅ローン完済
↓
抵当権抹消
↓
買主への所有権移転

という流れになります。

決済日に売買代金を利用して住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を同時に行うことも多くあります。

ここで特に注意したいのが、住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」のケースです。

たとえば、

住宅ローン残高　2,000万円
不動産売却価格　1,500万円

であれば、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

金融機関が抵当権の抹消に応じなければ、通常の方法では売却を完了できない可能性があります。

相続不動産を売却する予定がある場合には、売却活動を始める前に借入残高と抵当権の内容を確認しておくことが重要です。

11．何十年も前の古い抵当権が残っている場合

相続登記の依頼を受けて登記事項証明書を確認すると、昭和時代に設定された抵当権がそのまま残っていることがあります。

被相続人本人も、

「昔返したはず」

と話していたものの、抹消書類が見つからないケースです。

抵当権は、住宅ローンを完済したからといって登記簿から自動的に消えるわけではありません。

金融機関が現在も存在していれば、合併や商号変更などを調査して現在の金融機関へ問い合わせることになります。

一方で、抵当権者が個人で所在不明になっている場合、法人が解散している場合、債権自体が不明な場合などは、通常の抵当権抹消登記より手続が複雑になります。

「古い登記だから放っておいて大丈夫」とは考えず、早めに調査しましょう。

12．抵当権ではなく「根抵当権」が残っている場合は特に注意

登記事項証明書を確認すると、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されていることがあります。

根抵当権は、住宅ローンで一般的に利用される抵当権とは仕組みが異なり、一定の継続的な取引から生じる債権を極度額の範囲内で担保するものです。

特に、個人事業主や会社経営者の不動産では、金融機関との事業融資のため根抵当権が設定されていることがあります。

債務者が死亡した場合には、通常の抵当権とは異なる登記上の問題が生じることもあるため、「借金を返せば終わり」と単純に判断せず、司法書士や金融機関へ確認することをおすすめします。

13．借金が多い場合は相続放棄も検討する

抵当権を調査した結果、多額の住宅ローンや事業借入金が残っていることが判明する場合があります。

不動産の価値より借入金の方が大きい場合には、相続放棄を検討すべきケースもあります。

相続放棄は、

「不動産はいらないけれど預貯金は相続する」
「借金だけ放棄して家は相続する」

という制度ではありません。

相続放棄をすると、原則としてプラスの財産もマイナスの財産も相続しないことになります。

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

したがって、抵当権付きの不動産を発見した場合には、

・不動産の評価額
・住宅ローン残高
・その他の借入金
・預貯金
・株式
・未払税金
・保証債務

など、相続財産全体を早めに調査することが重要です。

相続放棄を検討している段階で不用意に相続財産を処分してしまうことは避け、早めに専門家へ相談しましょう。

14．相続税の計算では借入金が控除できる場合もある

被相続人が死亡した時点で住宅ローンなどの借入金が残っている場合には、相続税にも関係します。

国税庁は、相続税の計算上、被相続人が死亡した時に現に存在した借入金などの債務で、確実と認められるものについて、一定の条件のもと遺産総額から差し引くことができるとしています。

ただし、登記簿に記載されている「債権額」が、そのまま死亡時の債務額になるわけではありません。

死亡日時点の実際の借入残高を金融機関の残高証明書などで確認する必要があります。

相続税の具体的な計算については税理士へ確認しましょう。

15．相続した不動産に抵当権があった場合の7つの確認ポイント

最後に、抵当権付きの不動産を相続した場合の確認事項を整理します。

① 土地・建物の登記事項証明書を確認する

土地だけでなく建物にも抵当権が設定されていないか確認します。

② 債務者と抵当権者を確認する

被相続人本人の借金なのか、第三者の借金を担保しているのかを確認します。

③ 現在の借入残高を確認する

登記事項証明書の債権額ではなく、金融機関に現在の残高を確認します。

④ 完済日・解除日を確認する

被相続人の死亡前に完済したのか、死亡後に完済したのかを確認します。

⑤ 団体信用生命保険を確認する

住宅ローンであれば、団信によって完済される可能性があります。

⑥ 原則として相続登記を先に進める

相続実務では、不動産の取得者を確定させて相続登記を行い、その後に抵当権抹消登記をする流れが一般的です。

⑦ 売却・抵当権抹消・相続放棄まで含めて方針を決める

不動産の価値や借入残高、他の相続財産を確認したうえで、相続するのか、売却するのか、相続放棄を検討するのかを判断します。

まとめ

相続した不動産に抵当権が残っていた場合、まず確認しなければならないのは、抵当権が残っていることと、借金が残っていることは同じではないという点です。

住宅ローンをすでに完済しているのに、抵当権抹消登記をしていなかっただけというケースも多いです。

相続不動産に抵当権が残っている場合には、「抵当権がある！」と慌てるのではなく、

「借金は残っているのか」
「いつ完済したのか」
「誰の借金なのか」
「団信はあるのか」
「誰が不動産を相続するのか」

を一つずつ確認することが重要です。

特に、古い抵当権が残っている場合、根抵当権が設定されている場合、相続後に不動産を売却する予定がある場合、多額の借入金が残っている場合などは、早い段階で司法書士に登記内容を確認してもらうことをおすすめします。

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相続登記だけでなく、相続した不動産に残っている抵当権の確認や抵当権抹消登記についてもご相談いただけます。

参考リンク

法務局：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

法務局：不動産登記の申請書様式について

法務省：相続登記の申請義務化について

裁判所：家事事件Q&A

国税庁：相続財産から控除できる債務