はじめに
「親が亡くなり実家を相続したものの、そのまま空き家になっている」
「遠方に住んでいるため管理ができない」
「いつか売却しようと思いながら何年も経過している」
このようなケースは少なくありません。
しかし、相続した空き家を放置すると、固定資産税の増額、近隣トラブル、損害賠償責任など、さまざまなリスクが発生します。
近年は空き家問題が社会問題となっており、国や自治体による規制も強化されています。2023年の空家法改正により、「管理不全空家」という新たな制度が設けられ、従来よりも早い段階で行政指導の対象となるようになりました。
この記事では、相続した空き家を放置するリスクと対策について、京都の司法書士がわかりやすく解説します。
なぜ空き家が問題になるのか
総務省の調査によると、日本全国の空き家は年々増加しています。
特に相続によって取得した実家がそのまま放置されるケースが多く、適切な管理がされない空き家は地域全体に悪影響を及ぼします。
リスク① 建物の老朽化・倒壊
空き家は人が住まなくなると急速に傷みます。
主な原因
- 換気不足
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 給排水設備の劣化
- 雑草の繁茂
特に京都市内でも築40年以上の住宅は少なくありません。
放置期間が長くなると、屋根瓦の落下、外壁の崩落、塀の倒壊などの危険が生じます。
空き家が倒壊し、通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。
リスク② 固定資産税が大幅に増える可能性
空き家所有者が最も注意すべきリスクの一つです。
現在、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、固定資産税が軽減されています。
しかし、
- 特定空家
- 管理不全空家
に指定され、市区町村から勧告を受けると、この特例が解除される場合があります。法改正後は「特定空家になる前段階」である管理不全空家も対象となりました。その結果、固定資産税負担が大幅に増加する可能性があります。
リスク③ 近隣住民とのトラブル
空き家の放置は近隣住民に迷惑をかける原因となります。
よくある苦情
- 雑草が伸びる
- 樹木が越境する
- 害虫が発生する
- 野良猫が住み着く
- ゴミが不法投棄される
さらに、
- 景観悪化
- 防犯上の不安
も発生します。
近隣から自治体へ通報されることで行政指導につながるケースもあります。
リスク④ 不法侵入・犯罪利用
人が住んでいない家は犯罪の標的になりやすくなります。
例えば、
- 空き巣
- 放火
- 不法占拠
- 不法投棄
などです。
国土交通省も空き家放置による防犯上の問題を指摘しています。
放火などが発生すると、所有者自身も大きな損害を受けることになります。
リスク⑤ 損害賠償責任
空き家の所有者には管理責任があります。
例えば、
- 外壁が落下した
- 樹木が倒れた
- 瓦が飛散した
などにより第三者へ損害が発生した場合、所有者が損害賠償を請求される可能性があります。特に台風や地震後は注意が必要です。
リスク⑥ 売却しにくくなる
空き家は時間が経つほど資産価値が下がります。
売却価格が下がるだけでなく、解体費用、測量費用、残置物処分費などの負担も増えていきます。
リスク⑦ 相続人同士のトラブル
空き家を放置すると相続人間の意見対立も起こりやすくなります。
よくあるケース
- 売却したい人
- 保有したい人
- 賃貸に出したい人
で意見が分かれる
↓
遺産分割協議がまとまらない
↓
手続きが進まない
放置期間が長いほど問題は複雑になります。
リスク⑧ 相続登記義務違反
2024年4月から相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
正当な理由なく放置すると過料の対象となる可能性があります。空き家だからといって登記を後回しにすることはできません。
空き家を放置しないための対策
① 相続登記を早めに行う
まずは所有者を明確にしましょう。
名義変更が終わらなければ売却も活用も進みません。
② 定期的に管理する
最低でも
- 換気
- 通水
- 草刈り
- 郵便物確認
を行うことが重要です。
遠方の場合は管理会社の利用も検討しましょう。
③ 売却する
利用予定がない場合は売却も有効です。
空き家のまま保有し続けるより、固定資産税負担の解消、管理負担の解消につながります。
※※※空き家特例を活用※※※
一定要件を満たす場合、「被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
通常、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その金額に対して約20%〜39%の所得税・住民税が課せられます。
しかし、相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば利益から最大3,000万円まで差し引けるのが「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
税負担を大幅に軽減できる場合があるため、専門家へ相談しましょう。
④ 賃貸として活用する
立地によっては賃貸住宅として活用できる場合があります。
家賃収入を得ながら資産を維持できます。
司法書士へ相談するメリット
相続した空き家については、
- 相続登記
- 遺産分割協議書作成
- 相続人調査
- 不動産売却前の権利関係確認
などが必要になります。
司法書士へ早めに相談することで、将来的なトラブルを防ぎながらスムーズに手続きを進めることができます。
まとめ
相続した空き家を放置すると、
- 建物の老朽化
- 倒壊リスク
- 損害賠償責任
- 固定資産税増額
- 相続人トラブル
- 売却困難
- 相続登記義務違反
など多くの問題が発生します。
特に近年は空家法改正により、管理不全空家に対する行政指導が強化されており、「とりあえず放置」は大きなリスクとなっています。
相続した空き家がある場合は、できるだけ早い段階で専門家へ相談し、適切な対策を検討しましょう。
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参考リンク
政府広報オンライン：空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化
国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
