相続した実家や土地について、
- 「住む予定がないので売却したい」
- 「固定資産税の負担が大きい」
- 「空き家の管理が大変」
- 「相続人同士で現金にして分けたい」
と考える方は少なくありません。
しかし、相続した不動産の売却には通常の不動産売買とは異なる注意点があります。
相続登記をしていない、遺産分割協議が終わっていない、税金の特例を知らないなどの理由で、数十万円から数百万円単位の損失が発生するケースもあります。
この記事では、相続した不動産を売却する際の流れや注意点、失敗しないためのポイントについて司法書士の視点からわかりやすく解説します。
相続した不動産はすぐに売却できるの？
結論からいうと、相続した不動産は相続登記を完了しなければ売却できません。
不動産を売却するためには、売主として登記簿に名前が記載されている必要があります。
たとえば父名義の不動産を相続した場合、
父名義のまま
↓
相続登記
↓
相続人名義
↓
売却
という流れになります。
注意点① 相続登記
相続人間で誰が不動産を取得するかが決まっている場合は、速やかに相続手続きをおこないます。
協議が成立していない場合、不動産は相続人全員の共有状態になります。
例えば、
- 長男
- 長女
- 次男
の3人が相続人の場合、それぞれが法定相続分を持つ共有状態となります。
共有状態で売却する場合は全員の同意が必要です。
一人でも反対すると売却できません。
注意点② 相続税の取得費加算特例を確認
相続不動産売却で非常に重要なのが税金です。
売却益が出ると譲渡所得税が課税されます。
しかし、一定の条件を満たすと「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。
これは、相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる制度です。相続税課税対象の方は利用できる可能性があります。税理士への相談も検討しましょう。
注意点③ 空き家特例を確認する
被相続人が一人暮らしをしていた住宅については、一定条件を満たせば
「被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
適用の有無で税額が大きく変わるため要確認です。
空き家特例のイメージ
譲渡所得
4,000万円
↓ 特例適用
4,000万円
－3,000万円
＝1,000万円
課税対象が大幅減少注意点⑤ 境界問題を確認する
土地売却では境界トラブルが発生することがあります。
特に古い土地では、境界標がない、隣地所有者と認識が違う、越境物がある、といった問題があります。
売却直前に発覚すると、
- 売却延期
- 契約解除
になる可能性があります。
事前の調査がおすすめです。
相続不動産売却でよくある失敗例
失敗例① 相続登記を放置
10年以上放置した結果、相続人が20人以上になり、協議が困難になったケースがあります。
失敗例② 税金の特例を知らずに売却
空き家特例を利用できたにもかかわらず、数百万円多く税金を支払ってしまったケースがあります。
失敗例③ 相場を知らずに売却
1社だけの査定で売却し、後から数百万円安かったことが判明するケースもあります。複数査定を取ることが大切です。
司法書士に相談するメリット
相続不動産の売却では、
不動産会社だけでなく司法書士への相談も重要です。
司法書士は、
- 相続登記
- 戸籍収集
- 遺産分割協議書作成支援
- 名義変更
- 売却前の権利関係確認
などをサポートできます。
売却前に権利関係を整理しておくことで、スムーズな取引につながります。
相続不動産売却で失敗しないためのチェックリスト
□ 相続登記は完了している
□ 遺産分割協議が成立している
□ 相続人全員の同意を確認した
□ 境界問題を調査した
□ 複数社から査定を取得した
□ 税金の特例を確認した
□ 売却後の確定申告を把握している
□ 司法書士・税理士へ相談している
まとめ
相続した不動産を売却する際は、単に不動産会社へ依頼するだけでは不十分です。
特に重要なのは、
- 相続登記を完了する
- 遺産分割協議を適切に行う
- 税金の特例を確認する
- 境界や権利関係を整理する
- 専門家へ早めに相談する
という点です。
適切な手続きを踏むことで、トラブルや余計な税負担を避けながらスムーズに売却を進めることができます。
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