「親から山林を相続したものの、使う予定がない」
「遠方の土地を相続したが、毎年管理するのが負担になっている」
「売ろうとしても買い手が見つからない」
相続のご相談では、このような「不要な土地をどうすればよいのか」という問題が少なくありません。
土地は、利用していなくても所有している限り、固定資産税がかかる場合があるほか、草刈り、樹木の管理、境界の確認などが必要になることがあります。
土地の状況によっては、近隣とのトラブルや管理責任の問題が生じる可能性もあります。
そこで2023年4月27日から始まったのが「相続土地国庫帰属制度」です。
相続などによって取得した土地について、一定の条件を満たす場合に、法務大臣の承認を受けて土地の所有権を国に移すことができる制度です。
ただし、「いらない土地なら何でも国が引き取ってくれる」という制度ではありません。
建物が残っている土地、境界に問題がある土地、抵当権などが設定されている土地、管理に大きな費用がかかる土地などは利用できない場合があります。
この記事では、相続土地国庫帰属制度の利用条件、費用、申請手続き、注意点について、司法書士の視点からわかりやすく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度は、相続や一定の遺贈によって土地を取得した人が、その土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。
人口減少や高齢化などによって土地の利用ニーズが低下し、「相続したものの利用する予定がない」「管理だけが負担になっている」という土地が増えています。
そのような土地が放置され、将来的に所有者不明土地になることを防ぐことが、この制度の大きな目的です。
制度開始前に相続した土地についても対象となります。「何十年も前に親から相続した山林だから利用できない」というわけではありません。
相続または相続人に対する遺贈によって取得した土地であれば、制度開始前に取得した土地についても申請を検討できます。
相続土地国庫帰属制度を利用できる人
原則として申請できるのは、相続または「相続人に対する遺贈」によって土地の所有権または共有持分を取得した人です。
たとえば、父親が所有していた山林を子どもが相続した場合は対象となり得ます。
一方、自分で購入した土地を「使わなくなったから国に返したい」という場合には、この制度は利用できません。
また、相続人ではない第三者が遺言によって土地の遺贈を受けた場合も対象外です。
共有土地については少し注意が必要です。
共有になっている土地を国庫に帰属させるためには、共有者全員で申請する必要があります。
相続によって持分を取得した人だけが自分の持分だけを国に引き取ってもらう、という仕組みではありません。
そのため、共有者の人数が多い土地では、まず共有者間で意思を確認することが重要になります。
相続登記をしていなくても申請できる？
意外に思われるかもしれませんが、相続土地国庫帰属制度については、相続登記が完了していない土地でも、相続または相続人への遺贈によって取得したことが確認できれば申請できる場合があります。
法務省の案内でも、相続登記未了の土地について申請できることが示されています。
もっとも、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
相続土地国庫帰属制度の利用を考えているからといって、相続登記の問題をそのまま放置してよいということではありません。
相続関係や登記の状況、申請する土地の状態などを確認し、どのような手続きを進めるのが適切かを個別に検討する必要があります。
国が引き取ることができない土地がある
相続土地国庫帰属制度で最も重要なのが、どのような土地なら国に引き取ってもらえるのかという点です。
国が土地を引き取った後は、国が管理を続けることになります。
そのため、管理や処分に過大な費用や労力が必要となる土地まで無条件で国が引き取る制度にはなっていません。
法令では、国庫帰属できない土地について細かく要件が定められています。
1．建物がある土地
建物が建っている土地は、そのままでは申請できません。
たとえば、古い空き家とその敷地を相続した場合、「空き家も土地もまとめて国に引き取ってもらう」ということはできません。
制度を利用するのであれば、建物を取り壊して土地だけの状態にする必要があります。
ここで注意したいのが解体費用です。
古い建物であっても、数十万円から数百万円の解体費用が発生することがあります。
そのため、
「建物を解体して国庫帰属制度を利用するのがよいのか」
「土地建物をまとめて売却できないか」
「自治体等への寄附の可能性はないか」
などを、費用面も含めて比較することが重要です。
2．抵当権などが付いている土地
抵当権、地上権、賃借権など、第三者の権利が設定されている土地についても、そのままでは申請できません。
たとえば、住宅ローンを完済しているにもかかわらず、登記簿上の抵当権が残っている場合には、まず抵当権抹消登記をする必要があります。
実際には借金がなくても、登記上抵当権が残っていれば問題になるため、登記事項証明書を確認しておくことが大切です。
3．他人が利用している土地
道路、通路、墓地内の土地など、現在または将来にわたって他人による利用が予定されている一定の土地も対象外となります。
登記上は単なる「宅地」「山林」「雑種地」であっても、現地を確認すると近隣住民が通路として使用しているケースなどもあります。
登記簿だけではなく、実際の利用状況まで確認する必要があります。
4．土壌汚染がある土地
一定の有害物質によって土壌が汚染されている土地は、国庫帰属の対象外となります。
過去に工場や事業所として利用されていた土地などでは特に注意が必要です。
5．境界が明らかでない土地や境界争いがある土地
相続した土地の中でも特に問題になりやすいのが、境界です。
国庫帰属制度では、土地の範囲を確認するため、申請時に土地の位置や範囲を示す図面、隣接地との境界点が分かる写真、土地の形状が分かる写真などを提出します。
ただし、「必ず新たに測量して境界確定をしなければ申請できない」という意味ではありません。
一方で、境界そのものが分からない場合や、隣地所有者と所有権の範囲について争いがある場合には、申請が認められません。
山林や長期間放置されていた土地では境界が不明確になっていることが珍しくないため、早い段階で現地や資料を確認することが重要です。
6．危険な崖がある土地
一定の勾配や高さの崖があり、その管理に通常以上の費用や労力が必要になる土地は、承認されません。
「山林であれば国が引き取ってくれる」と考える方もいらっしゃいますが、山林こそ道路へのアクセス、崖、樹木、境界などに問題があることがあります。
7．地中に撤去が必要な物がある土地
土地の地下に、通常の管理や処分を妨げる物が埋まっている場合も問題になります。
たとえば、古い建物の基礎、産業廃棄物、地下タンクなどが残っている場合です。
地上だけきれいにすればよいとは限らないため、過去の土地利用についても確認しておいたほうがよいケースがあります。
相続土地国庫帰属制度にかかる費用
「国に土地を渡すだけだから費用はかからない」と思われるかもしれませんが、相続土地国庫帰属制度には費用が必要です。
大きく分けると、「審査手数料」と、承認された後に支払う「負担金」があります。
審査手数料は、1筆につき1万4,000円
承認申請をするときには、土地1筆につき1万4,000円の審査手数料が必要です。
2026年9月現在、この金額です。
たとえば、申請する土地が1筆であれば1万4,000円、5筆であれば7万円となります。
注意したいのは、この審査手数料は、申請後に取り下げた場合や、審査の結果、却下・不承認になった場合でも返還されないという点です。
そのため、明らかに要件を満たさない可能性が高い土地について、十分に調査せずに申請するのはおすすめできません。
承認された後は原則20万円を基本とする負担金
審査を受けて国庫帰属が承認された場合には、さらに負担金を納付します。
負担金は、国がその土地を管理するための10年分の標準的な管理費用を考慮して算定され、20万円が基本となります。
ただし、すべての土地が20万円というわけではありません。
市街化区域等にある一定の宅地や農地、森林などについては、土地の面積や所在地等によって20万円を超える負担金になることがあります。
たとえば、法務省が示している計算例では、一部の市街地にある宅地100平方メートルで約55万円、200平方メートルで約80万円となる例があります。また、森林は面積に応じて負担金が算定されます。
したがって、「20万円払えば必ず土地を手放せる」と考えるのは適切ではありません。
隣接する複数の土地は負担金を抑えられる場合がある
相続した土地が複数筆に分かれている場合、一定の条件を満たす隣接地について、一つの土地として負担金を計算できる特例があります。
たとえば、市街化区域外の宅地が隣接して2筆あり、通常であれば20万円ずつ合計40万円となるケースでも、条件を満たして特例が利用できれば、合算して一つの土地として20万円になる場合があります。
筆数が多い土地では、この特例が使えるかどうかも確認しておきたいポイントです。
相続土地国庫帰属制度の申請から国庫帰属までの流れ
大まかな流れは次のようになります。
STEP1 土地の状況を調査する
まず、登記事項証明書、公図、地積測量図、現地写真などを確認します。
建物、抵当権、境界、通路、崖、地中埋設物など、国庫帰属の障害となりそうな事情がないかを確認します。
STEP2 法務局に事前相談する
申請を具体的に検討する場合は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局に相談することができます。
京都府内の土地については、京都地方法務局本局が申請・相談先となります。
京都地方法務局では、対面・電話・ウェブによる事前予約制の相談を実施しています。
2026年9月現在、京都地方法務局が案内している標準処理期間は8か月です。
なお、法務局で事前相談を受けたからといって、必ず承認されるわけではありません。最終的な判断は、申請後の書面審査や実地調査などを踏まえて行われます。
STEP3 申請書と添付書類を提出する
申請先は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の「本局」です。支局や出張所では申請できません。
申請書のほか、土地の位置や範囲を示す図面、境界点を示す写真、土地の形状が分かる写真、印鑑証明書などを提出します。
窓口提出のほか、郵送による申請も可能です。
STEP4 法務局による審査・現地調査
法務局では書類の内容を確認し、必要に応じて現地調査を行います。
この段階で、申請時には分からなかった問題が見つかる可能性もあります。
STEP5 承認後に負担金を納付する
国庫帰属が承認されると、法務局から承認通知と負担金の納付に関する書類が届きます。
負担金は、通知を受け取った日の翌日から30日以内に納付する必要があります。期限内に納付しなければ承認は失効し、国庫帰属を希望する場合には原則として最初から申請し直す必要があります。
STEP6 土地の所有権が国に移る
負担金を納付した時点で土地の所有権が国に移ります。
国への所有権移転登記は国が行うため、申請者が改めて所有権移転登記を申請する必要はありません。
相続放棄とはまったく違う制度
相続土地国庫帰属制度と相続放棄は混同されることがありますが、全く異なる制度です。
相続放棄は、原則として相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きを行い、預貯金、不動産などのプラス財産だけでなく、借金などのマイナス財産も含めて相続人としての地位を放棄する制度です。
これに対して、相続土地国庫帰属制度は、相続した財産の中から一定の土地について国庫帰属を申請する制度です。
たとえば、「預貯金は相続したいが、遠方にある山林だけを手放したい」という場合、相続放棄では山林だけを選んで放棄することはできません。
しかし、相続土地国庫帰属制度であれば、その山林が要件を満たす限り、山林について国庫帰属を検討できます。
この違いは非常に重要です。
申請すれば必ず国が引き取ってくれるわけではない
制度が始まったことで、「売れない土地なら国に引き取ってもらえばよい」という印象を持たれることがあります。
しかし実際には、かなり丁寧な事前確認が必要です。
法務省が公表している速報値では、2026年7月31日現在、相続土地国庫帰属制度の申請件数は累計5,863件、実際に国庫帰属した件数は3,008件となっています。
なお、申請件数には審査中の案件なども含まれるため、単純に両者を割って「承認率」と考えることはできません。
制度が実際に活用されている一方で、土地の状態を確認せずに申請できる簡単な制度ではないことが分かります。
売却できないかも先に検討する
相続した土地を手放したい場合、国庫帰属制度だけを最初から選択肢にする必要はありません。
まずは通常の売却ができないか確認することも重要です。
数十万円程度でも売却できれば、国庫帰属制度の審査手数料や負担金を支払わずに済む可能性があります。
特に、
・隣地所有者が購入してくれる可能性がある
・農地として利用したい人がいる
・山林として一定の需要がある
・不動産会社が買い取れる土地である
といった場合には、売却や譲渡のほうが経済的に有利な場合があります。
一方で、何年売りに出しても買い手が見つからず、毎年の管理費用や固定資産税、草刈りなどの負担が続く土地であれば、一定額の費用を負担してでも国庫帰属制度を利用する意味が出てきます。
「売る」「誰かに譲る」「国庫帰属制度を使う」のどれが最も適しているかを比較することが大切です。
司法書士に相談するメリット
相続土地国庫帰属制度の申請そのものは、原則として土地所有者本人が行います。司法書士が本人の代わりに申請者となって手続き全体を代理する制度ではありません。
一方、法務省は、弁護士・司法書士・行政書士について、業務として承認申請書や添付書類の作成を代行できる専門資格者としています。
司法書士に相談することで、
・相続関係の確認
・土地の登記状況の確認
・相続登記の検討
・抵当権などの権利関係の確認
・承認申請書類の作成
・国庫帰属制度以外の方法との比較
などを一緒に検討できます。
特に相続した土地の場合、単に国庫帰属制度だけを見るのではなく、相続登記や遺産分割などを含めて全体を整理することが重要です。
境界や測量について専門的な調査が必要な場合には、土地家屋調査士との連携が必要になることもあります。
相続土地国庫帰属制度を検討するときの7つの注意点
最後に、特に重要なポイントを整理します。
1．すべての不要な土地を国が引き取る制度ではない
建物、抵当権、境界問題、崖、埋設物などがあると利用できません。
2．建物付き土地はそのまま申請できない
空き家を相続した場合には、解体費用まで含めて検討する必要があります。
3．審査手数料は不承認でも返ってこない
1筆1万4,000円のため、筆数が多い土地では申請費用も増えます。
4．承認後には負担金が必要
20万円が基本ですが、土地によっては数十万円以上になることがあります。
5．共有土地は共有者全員の協力が必要
共有者の一人だけで土地全体を国庫帰属させることはできません。
6．相続放棄とは別の制度
相続財産全部を放棄する相続放棄とは異なり、一定の土地について国庫帰属を検討する制度です。
7．申請前の調査が重要
登記簿、公図、現地、境界、利用状況などを確認してから申請を検討したほうが、無駄な費用を避けやすくなります。
まとめ｜不要な土地を相続したら早めに選択肢を比較しましょう
相続土地国庫帰属制度は、利用予定がなく、売却も難しい土地を相続した方にとって、有力な選択肢の一つです。
特に、遠方の山林、使っていない農地、将来利用する予定のない土地などについて、「自分の代だけではなく、子どもや孫にも管理負担を残したくない」という場合には、検討する価値があります。
一方、申請すれば必ず国が土地を引き取ってくれるわけではありません。
建物、境界、抵当権、崖、埋設物などの問題を確認し、審査手数料や負担金も含めて判断する必要があります。
また、土地によっては国庫帰属制度を利用するより、売却や隣地所有者への譲渡などの方法が適している場合もあります。
相続した土地を「使わないから」と長期間そのままにしておくと、次の相続が発生して共有者が増えたり、境界がさらに分かりにくくなったりする可能性があります。
「この土地は国庫帰属制度を利用できるのか」「相続登記と一緒に整理したい」「山林や遠方の土地を子どもに残したくない」という場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
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参考リンク
法務省：相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件
