不動産の生前贈与で注意すべきこと｜贈与税・登記費用・相続トラブルを防ぐポイント｜京都の司法書士がわかりやすく解説

自宅を元気なうちに子どもの名義に変えておきたい

相続税対策として、収益物件を子どもに贈与したい

長年連れ添った配偶者に自宅を渡して、将来の生活を安定させたい

このような理由から、不動産の生前贈与を検討される方は少なくありません。

不動産の生前贈与には、所有者が元気なうちに財産の承継先を確定できるというメリットがあります。
一方で、預貯金の贈与とは異なり、贈与税、不動産取得税、登録免許税、登記費用など、複数の負担が発生します。

また、一度贈与すると、贈与者が自由に不動産を売却したり、担保に入れたりすることができなくなります。
とりあえず名義だけ変えておく、という軽い判断で進めると、かえって税負担や家族間のトラブルを増やす可能性があります。

不動産の生前贈与を検討するときは、贈与税だけを見るのではなく、「贈与した場合」と「相続まで待った場合」の総費用と法的な影響を比較することが大切です。

不動産の生前贈与とは

生前贈与とは、所有者が生きている間に、無償で財産を他の人に譲り渡すことです。

贈与は、贈与者が「この不動産を贈与します」と申し込み、受贈者が「受け取ります」と承諾することで成立する契約です。
贈与者が一方的に名義を変更するものではなく、受贈者の承諾も必要になります。

不動産については、贈与契約の成立に加えて、法務局で所有権移転登記を行います。
登記をしなければ、贈与による所有権の取得を第三者に対抗できません。

後日の紛争や税務上の疑義を防ぐためにも、対象不動産、贈与する持分、贈与日、引渡し、固定資産税等の負担などを明記した贈与契約書を作成しておくことが重要です。

注意点1　110万円の基礎控除だけで判断しない

暦年課税による贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。
その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。

ただし、110万円は「贈与者ごと」ではなく、「贈与を受けた人ごと」に判定します。

例えば、同じ年に父から100万円、母から100万円相当の財産を贈与された場合、受贈者がその年に受けた贈与の合計額は200万円です。110万円を超える90万円が課税対象になります。

不動産は評価額が高額になりやすいため、建物や土地を一度に贈与すると、贈与税が数百万円に及ぶこともあります。
18歳以上の子や孫が父母・祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合には特例税率が適用されますが、それでも高額な贈与では税率が大きくなります。

例えば、贈与税評価額2,000万円の不動産を18歳以上の子が親から贈与された場合、他の贈与がないとしても、概算の贈与税は次のようになります。

（2,000万円－基礎控除110万円）×45％－控除額265万円
＝585万5,000円

実際の贈与税額は、受贈者の年齢、贈与者との続柄、他の贈与、適用できる特例などによって異なります。
詳しい税率は、国税庁の贈与税の計算と税率（暦年課税）で確認できます。

注意点2　不動産の贈与税評価額は売買価格とは異なる

不動産の贈与税は、一般的な売却査定額や固定資産税評価額を、そのまま使用して計算するとは限りません。

土地については、路線価が設定されている地域では路線価方式、路線価が設定されていない地域では倍率方式によって評価するのが基本です。
土地の形状、間口、奥行き、接道状況、借地権などによって補正が必要になる場合もあります。

建物については、原則として固定資産税評価額を基に評価します。
賃貸中の土地や建物、借地権付きの土地、貸家建付地などについては、権利関係に応じた評価が必要です。

また、2024年1月1日以後に贈与で取得した居住用区分所有財産、いわゆる分譲マンションについては、新しい評価方法が適用されています。

不動産会社が提示した査定額、固定資産税の納税通知書に記載された金額、贈与税の評価額は、それぞれ目的が異なります。
「固定資産税評価額が1,000万円だから、贈与税も1,000万円を基に計算すればよい」とは限らない点に注意が必要です。

評価方法については、国税庁の土地家屋の評価も参考になります。

注意点3　相続時精算課税は「2,500万円まで非課税」という制度ではない

不動産の生前贈与では、相続時精算課税の利用が検討されることがあります。

相続時精算課税は、60歳以上の父母・祖父母などから、18歳以上の子・孫などへの贈与について選択できる制度です。

2024年1月1日以後の贈与については、年間110万円の基礎控除が設けられています。
基礎控除後の金額については、累計2,500万円までの特別控除があり、これを超える部分には一律20％の贈与税が課税されます。

ただし、「2,500万円まで完全に非課税になる制度」ではありません。

贈与者が亡くなったときは、原則として年間110万円の基礎控除後の贈与財産の価額を、贈与時の価額で相続税の課税価格に加算して相続税を計算します。
贈与時に支払った贈与税がある場合は、一定の範囲で相続税から控除されます。

さらに、一度、特定の贈与者について相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻ることはできません。

不動産の価格が将来上昇する場合には、贈与時の価額で相続税の計算に加算される点が有利に働く可能性があります。
一方、贈与後に不動産価格が下落しても、贈与時の価額を基に相続税を計算するため、不利になることがあります。

制度選択前には、贈与者の全財産、将来の相続税、受贈者以外の相続人への影響まで含めた検討が必要です。詳しくは国税庁の相続時精算課税の選択をご確認ください。

注意点4　夫婦間の贈与税の配偶者控除にも条件がある

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合には、一定の要件を満たすことで、年間110万円の基礎控除とは別に、最高2,000万円の配偶者控除を受けられます。

主な要件は次のとおりです。

• 婚姻期間が20年以上であること
• 贈与された不動産が国内の居住用不動産であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その不動産に居住していること
• その後も引き続き居住する見込みであること
• 原則として、同じ配偶者から過去にこの特例を受けていないこと
• 必要書類を添付して贈与税の申告をすること

基礎控除と合わせると、最大2,110万円まで控除できる可能性がありますが、贈与税がゼロになる場合でも申告が必要です。

また、この特例は贈与税の特例です。
登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬などが免除される制度ではありません。

「贈与税がかからないから費用はほとんどかからない」と判断しないようにしましょう。要件は国税庁の夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除で確認できます。

注意点5　登録免許税は相続登記より高くなる

贈与による所有権移転登記では、原則として、不動産の固定資産課税台帳上の価格に対して2％の登録免許税がかかります。

これに対し、相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として0.4％です。

例えば、登記上の課税価格が2,000万円の場合、概算額は次のとおりです。

• 贈与による登記：2,000万円×2％＝40万円
• 相続による登記：2,000万円×0.4％＝8万円

同じ不動産でも、贈与による登記は相続登記の約5倍の登録免許税になる計算です。

このほか、登記事項証明書、固定資産評価証明書、印鑑証明書などの取得費用や、司法書士へ依頼する場合の報酬が必要になります。紙の贈与契約書については、その記載内容に応じて印紙税の確認も必要です。

登録免許税の税率については、法務省の登録免許税の計算―売買、相続などによる所有権の移転の登記が参考になります。

注意点6　不動産取得税が課税される

贈与によって不動産を取得した受贈者には、原則として不動産取得税が課税されます。

相続による不動産の取得の場合、不動産取得税が非課税ですが、生前贈与は課税対象です。

2026年8月現在、2027年3月31日までに取得した場合の税率は、土地と住宅が3％、住宅以外の家屋が4％とされています。
ただし、住宅や住宅用土地については一定の軽減措置があり、実際の税額は不動産の種類、築年数、床面積、利用状況などによって異なります。

贈与税や登録免許税を支払った後に、さらに不動産取得税の納付が必要になるため、事前に納税資金を確保しておくことが大切です。

京都府内の不動産については、京都府の府税Q＆A：不動産取得税で確認できます。

注意点7　相続税のほうが有利な場合がある

生前贈与をすれば、必ず相続税対策になるわけではありません。

相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。相続財産が基礎控除の範囲内であれば、そもそも相続税がかかりません。

そのようなケースで高額な不動産を生前贈与すると、本来は相続税がかからなかったにもかかわらず、贈与税、登録免許税、不動産取得税が発生することがあります。

また、相続税には、一定の要件を満たす居住用宅地や事業用宅地について評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」があります。この特例は相続税の制度であり、生前贈与で取得した不動産には適用できません。

贈与税だけでなく、将来の相続税、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減なども含めて比較する必要があります。

注意点8　住宅ローンや抵当権は贈与しても消えない

住宅ローンが残っている不動産を贈与しても、登記されている抵当権は消えません。

また、不動産の名義を受贈者へ変更しても、金融機関とのローン契約上の債務者まで当然に変更されるわけではありません。
金融機関の承諾を得ずに所有権を移転すると、ローン契約の条項に抵触し、残額の一括返済を求められる可能性もあります。

受贈者がローン債務を引き受ける場合には、単純な贈与ではなく「負担付贈与」となることがあります。

さらに、贈与者側に譲渡所得税の問題が生じる可能性もあるため、住宅ローン付き不動産の贈与は、事前に金融機関、税理士、司法書士へ確認することが重要です。

注意点9　贈与後は不動産を自由に処分できなくなる

生前贈与によって所有権を移転すると、その不動産は受贈者の財産になります。

贈与者が住み続けていたとしても、所有者は受贈者です。原則として、贈与者が自分の判断だけで不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできません。

受贈者に次のような事情が発生する可能性も考えておく必要があります。

• 受贈者が贈与者より先に死亡する
• 受贈者が離婚する
• 受贈者に借金ができ、不動産が差押えを受ける
• 受贈者と贈与者の関係が悪化する
• 受贈者が不動産の売却を希望する
• 固定資産税や修繕費の負担をめぐって対立する

特に、贈与者が自宅に住み続ける場合には、贈与後の居住権、修繕費、固定資産税、火災保険などの負担について確認しておくべきです。

名義を変えることだけを目的にするのではなく、贈与者の生活の安定まで含めた設計が必要です。

注意点10　賃貸不動産では家賃や敷金の処理も必要になる

賃貸アパート、貸家、貸店舗などを贈与した場合、所有権だけでなく、賃貸人としての地位、家賃を受け取る権利、敷金返還債務、管理会社との契約なども確認しなければなりません。

贈与後も贈与者が家賃を受け取り続けていると、実際に贈与が行われたのか、家賃収入が誰に帰属するのかという問題が生じます。

少なくとも次の事項を整理する必要があります。

• 入居者への賃貸人変更通知
• 家賃の振込口座の変更
• 管理会社との契約変更
• 敷金や保証金の引継ぎ
• 火災保険・施設賠償責任保険の変更
• 固定資産税や修繕費の負担
• 贈与後の不動産所得の申告

収益不動産の贈与は、将来の家賃収入を受贈者へ移転できる可能性がある一方、税務と賃貸管理の両面で慎重な対応が必要です。

注意点11　他の相続人との間で特別受益や遺留分の問題が生じる

子どもなどの推定相続人へ不動産を贈与すると、その贈与が将来の相続における「特別受益」と判断されることがあります。

例えば、長男だけに2,000万円相当の不動産を贈与し、他の相続人に説明していなかった場合、相続開始後に「長男はすでに多額の財産を受け取っている」として、遺産分割で争いになる可能性があります。

贈与者が特別受益の持戻しを希望しない場合には、持戻し免除の意思を明確にしておく方法があります。
ただし、持戻し免除の意思表示があっても、他の相続人の遺留分に関する問題が当然に解消するわけではありません。

不動産の生前贈与をするときは、次の点も検討する必要があります。

• なぜその人に贈与するのか
• 他の相続人にはどの財産を残すのか
• 将来の遺留分を侵害しないか
• 贈与の趣旨を遺言書などに残すか
• 家族へいつ、どのように説明するか

税金の計算だけでなく、将来の遺産分割を見据えた設計が必要です。

注意点12　生前贈与加算の期間が段階的に7年へ延長される

暦年課税による贈与については、贈与者が亡くなり、受贈者がその贈与者から相続または遺贈によって財産を取得した場合、一定期間内の贈与財産が相続税の課税価格に加算されます。

2024年1月1日以後の贈与については、加算対象期間が段階的に延長され、最終的には相続開始前7年以内となります。

被相続人の相続開始日	加算対象期間
～令和8年12月31日	相続開始前3年以内 （死亡の日から遡って3年前の日から死亡の日までの間）
令和9年1月1日～令和12年12月31日	令和6年1月1日から死亡の日までの間
令和13年1月1日～	相続開始前7年以内 （死亡の日から遡って7年前の日から死亡の日までの間）

「毎年110万円以下なら、必ず相続税対策になる」とは限りません。贈与の時期、相続財産を取得する人、贈与者の年齢や健康状態まで考慮する必要があります。

詳しくは国税庁の贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）をご確認ください。

注意点13　判断能力が低下してからでは贈与できないことがある

贈与契約を有効に成立させるためには、贈与者が贈与の内容と結果を理解し、自分の意思で判断できることが必要です。

認知症の診断を受けているという理由だけで直ちに贈与できなくなるわけではありませんが、意思能力を欠いた状態で締結した贈与契約は無効となる可能性があります。

家族が「本人もきっと贈与したいと思っているはず」と考えても、本人の贈与意思に代えることはできません。成年後見人が本人の財産を相続税対策として家族へ贈与することも、通常は本人の利益に反するため困難です。

生前贈与を検討している場合は、判断能力が十分なうちに方針を決めることが重要です。

注意点14　登記名義人の住所・氏名も確認する

贈与登記をする前には、登記事項証明書に記載されている所有者の住所・氏名と、現在の住所・氏名が一致しているかを確認します。

住所や氏名が変更されている場合には、贈与による所有権移転登記の前提として、住所変更登記や氏名変更登記が必要です。

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されています。

義務化前に発生した住所・氏名の変更で、まだ変更登記をしていないものも対象です。

住所変更を繰り返している場合には、住民票だけでは住所のつながりを証明できず、戸籍の附票などが必要になることもあります。

詳しくは法務省の住所等変更登記の義務化特設ページをご確認ください。

農地や共有不動産の贈与には特別な注意が必要

登記上または現況が農地である土地を贈与する場合には、農地法上の許可が必要です。

許可を受けなければ贈与の効力が生じないため、事前に農業委員会へ確認しなければなりません。

共有不動産の持分を贈与する場合には、贈与する持分を正確に特定する必要があります。
持分の一部だけを複数年に分けて贈与する方法もありますが、毎回、贈与契約と所有権移転登記が必要です。

また、最初から「10年間で合計1,000万円相当を贈与する」と約束している場合には、各年の贈与ではなく、定期金に関する権利の贈与として課税される可能性があります。
単に契約書を毎年作れば必ず問題がないというわけではなく、実際の合意内容と贈与の実態が重要です。

不動産の生前贈与を進める基本的な流れ

不動産の生前贈与は、一般的に次の流れで進めます。

1．贈与の目的を明確にする

相続税対策なのか、配偶者の居住を守るためなのか、収益不動産の管理を子へ任せるためなのかによって、適切な方法は異なります。

2．不動産の権利関係を調査する

登記事項証明書、公図、固定資産評価証明書などを取得し、所有者、持分、抵当権、差押え、地役権などを確認します。

3．税金と費用を試算する

少なくとも次の費用を確認します。

• 贈与税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 証明書等の取得費用
• 司法書士報酬
• 将来売却した場合の譲渡所得税

必要に応じて、税理士による税額シミュレーションを行います。

4．金融機関や関係機関へ確認する

住宅ローン、事業用融資、農地、借地、賃貸物件などの場合は、金融機関、農業委員会、地主、管理会社などへの確認が必要です。

5．贈与契約書を作成する

対象不動産の表示、贈与する持分、贈与日、引渡し、費用負担などを明記します。

6．所有権移転登記を申請する

一般的には、次のような書類を使用します。

• 登記原因証明情報または贈与契約書
• 贈与者の登記識別情報または権利証
• 贈与者の印鑑証明書
• 受贈者の住所証明情報
• 固定資産評価証明書等
• 代理人へ依頼する場合の委任状
• 農地などの場合は許可書等

法務局が公開している様式は、不動産登記の申請書様式についてで確認できます。

7．贈与税の申告などを行う

贈与税の申告と納税は、原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。

配偶者控除や相続時精算課税など、贈与税額が発生しない場合でも届出や申告が必要となる制度があります。不動産取得税の軽減措置についても、申告や必要書類の提出が求められる場合があります。

不動産の生前贈与は「相続との比較」が重要

不動産の生前贈与には、元気なうちに承継先を決められる、将来の家賃収入を次世代へ移転できる、相続時の共有を回避できるといったメリットがあります。

しかし、次のような場合は、特に慎重な検討が必要です。

• 相続財産が相続税の基礎控除内に収まりそう
• 贈与者が今後も自宅や収益物件を必要とする
• 受贈者を変更する可能性がある
• 住宅ローンや抵当権が残っている
• 他の相続人との公平性に問題がある
• 贈与者の判断能力が低下している
• 将来、不動産を売却する可能性が高い
• 小規模宅地等の特例を利用できる可能性がある

「生前贈与をすれば相続手続が簡単になる」という点だけで決めるのではなく、贈与税、相続税、登記費用、贈与後の生活、家族関係を総合的に比較することが大切です。

司法書士は、不動産の権利関係の調査、贈与契約書の作成、所有権移転登記などを支援できます。
税額や税務上の特例について詳細な判断が必要な場合には、税理士と連携して検討することが望ましいでしょう。

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参考リンク

• 国税庁：No.4402 贈与税がかかる場合
• 国税庁：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
• 国税庁：No.4103 相続時精算課税の選択
• 国税庁：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
• 国税庁：No.4602 土地家屋の評価
• 国税庁：No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
• 国税庁：No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
• 法務省：登録免許税の計算―売買、相続などによる所有権の移転の登記
• 法務局：不動産登記の申請書様式について
• 法務省：住所等変更登記の義務化特設ページ
• 京都府：府税Q＆A―不動産取得税
• 農林水産省：農地をめぐる事情について