「父が亡くなって何年も経っているけれど、自宅の名義は父のままです」
「田舎の土地なので、相続登記をしなくても特に問題はないと思っていました」「兄弟で誰が不動産を相続するか決まっていないため、そのままになっています」相続のご相談では、このようなお話を伺うことがあります。
以前は相続登記に法律上の申請義務がなかったため、相続した土地や建物を亡くなった方の名義のまま長期間放置していることが多くありました。
しかし、2024年（令和6年）4月1日から相続登記は義務化されています。
現在は、不動産を相続したことを知り、その不動産を取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに重要なのは、相続登記を放置するリスクは過料だけではないということです。
相続登記を長期間放置すると、相続人が増えて手続きが複雑になったり、不動産を売却したいときにすぐ売れなくなったり、場合によっては第三者との権利関係で不利益を受けたりする可能性があります。
この記事では、相続登記を放置すると具体的に何が起こるのか、相続登記義務化の期限、過料、遺産分割が終わっていない場合の対応方法まで、司法書士の視点からわかりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、土地や建物などの不動産の所有者が亡くなった場合に、登記簿上の所有者を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
たとえば、父名義の土地と建物を長男が相続することになった場合、遺産分割協議をしただけでは登記簿上の所有者は父のままです。
法務局に相続登記を申請し、長男への所有権移転登記が完了して初めて、登記簿にも現在の権利関係が反映されます。
相続による所有権の取得そのものと相続登記は別の問題ですが、不動産を売却したり、担保に入れたり、第三者に自分の権利を主張したりする場面では、登記が極めて重要になります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されている
2024年4月1日から、不動産を相続した相続人には相続登記の申請が義務付けられました。
基本的なルールは、「自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内」です。
また、遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その遺産分割の内容に沿った登記をする必要があります。
2024年4月より前に亡くなった人の不動産も対象
ここは特に注意が必要です。
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。それ以前に発生した相続についても、現在まで相続登記がされていない不動産は義務化の対象です。
2024年4月1日より前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。2024年4月1日以降になって初めて不動産を相続したことを知った場合には、その知った日から3年以内となります。
たとえば、平成時代に亡くなった祖父名義の土地がそのままになっているケースでも、「昔の相続だから義務化とは関係ない」と考えることはできません。
2027年3月31日は、長期間相続登記をしていなかった方にとって非常に重要な期限です。
相続登記を放置する7つのリスク
では、相続登記をしないまま放置すると、具体的にどのような問題が起こるのでしょうか。
1．10万円以下の過料が科される可能性がある
最もわかりやすいリスクが、相続登記義務違反による過料です。
正当な理由なく相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、「3年を1日過ぎた瞬間に自動的に10万円を請求される」という制度ではありません。
法務省の運用では、登記官が相続登記の義務違反を把握した場合、まず相続人に対して登記申請をするよう催告します。
催告を受けても、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合に、登記官から裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断する仕組みです。
また、過料は刑事罰である「罰金」とは異なり、行政上の秩序罰です。
とはいえ、「催告が来てから考えればよい」というものではありません。法律上の期限がある以上、できるだけ早く手続きを進めることが大切です。
2．相続人が増えて、手続きが一気に複雑になる
実務上、相続登記を放置する最大の問題の一つが「次の相続」です。
たとえば、父が亡くなり、母と子2人が相続人になったにもかかわらず相続登記をしないまま10年、20年と経過したとします。
その間に母が亡くなれば母について相続が発生します。
さらに子の一人が亡くなれば、その子の配偶者や子供が新たに関係してくる可能性があります。
このように相続が何世代にもわたって重なることを、一般に「数次相続」といいます。
当初は3人で話し合えば済んだ案件が、時間の経過によって相続人が10人、20人と増えてしまい、協議がまとまらない、ということが多いです。
また、相続人が増えれば、その分だけ戸籍調査も複雑になります。
ほとんど交流のない親族、遠方に住んでいる親族、海外に住んでいる親族などが関係してくるケースもあります。
法務局も、相続登記を長期間放置すると、新たな相続によって法定相続人が増加し、権利関係が複雑になり、相続人の探索や登記手続きに時間・費用が掛かるおそれがあると案内しています。
「今は困っていないから後でいい」と先送りすることが、子や孫の世代に大きな負担を残す原因になります。
3．売りたいときにすぐ売却できない
相続登記が終わっていない不動産について、「買いたい人が見つかったので、そのまま売却したい」と考えても、通常は先に相続登記を済ませる必要があります。
登記簿上の所有者が亡くなった人のままでは、現在誰がその不動産を処分できる権利を持っているのかを明確にしなければならないからです。
不動産売買では、売主から買主への所有権移転登記を行います。その前提として、亡くなった所有者から現在の相続人への登記を整理する必要があります。
「不動産会社から買主が見つかったと言われて初めて相続登記を始める」というケースもありますが、相続人が多かったり、戸籍収集に時間が掛かったり、遺産分割協議が必要になったりすると、予定していた売却日に間に合わないことがあります。
法務局も、相続登記をしていない場合、不動産の処分に時間が掛かったり、担保設定ができない場合があると説明しています。
「売る予定ができてから登記する」のではなく、相続が発生した段階で権利関係を整理しておくことが重要です。
4．住宅ローンなどの担保設定が進められないことがある
相続した不動産を担保に融資を受けたい場合も、相続登記が問題になります。
金融機関が抵当権を設定する場合、誰が現在の所有者であるのかが登記簿上明確になっている必要があります。
亡くなった方の名義のままでは、その相続人が自由に抵当権を設定できるわけではありません。
事業資金が急に必要になった、自宅を建て替えるために融資を受けたい、といった場面になって慌てて相続登記を始めることのないよう、早めに整理しておくことをおすすめします。
5．第三者との関係で権利を守れない場合がある
相続登記には、「誰が所有者なのかを公示する」という重要な役割があります。
特に注意したいのが、遺言や遺産分割によって法定相続分を超える不動産の権利を取得した場合です。
現在の民法では、相続によって法定相続分を超える権利を取得した場合、その超える部分については、登記などの対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないことがあります。
たとえば、「遺言書に自宅は長男に相続させると書かれているから安心」と考えていても、登記を放置してよいとは限りません。
相続人の一人に債権者がいる場合や共有持分をめぐって第三者が関係する場合など、相続人だけで話が完結しなくなると、問題が一気に複雑になります。
遺言書や遺産分割協議書があるからといって安心せず、取得した権利を登記に反映させることが大切です。
6．相続人同士の事情が変わり、話合いが難しくなる
相続直後は家族関係が良好で、「いつでも話し合えるから大丈夫」と思っていても、将来も同じとは限りません。
また、時間が経過すれば、相続人が高齢になったり、認知症になったり、死亡したりする可能性があります。
相続人の一人が認知症などによって十分な判断能力を失えば、その方を含めた遺産分割協議を進めることができなくなります。
また、当初は話がまとまっていたとしても、年月が経つうちに相続人の考えが変わることもあります。
「兄が家を相続することで全員納得していた」という口約束だけで登記をせず、十数年後に兄弟関係が悪化したというケースでは、当初の合意内容をそのまま実現できるとは限りません。
相続手続きは、時間が経てば自然に簡単になるものではありません。
むしろ、人間関係や法律関係が複雑化する可能性の方が高いと考えておいた方が安全です。
7．次の世代へ「負の宿題」を残してしまう
相続登記を放置している本人にとっては、「今困っていない」というケースもあります。
しかし、そのまま本人が亡くなると、問題は子や孫へ引き継がれます。
たとえば、祖父名義の土地について、父の相続登記もしないまま父まで亡くなった場合、子供の世代は祖父の相続から調査しなければなりません。
古い戸籍を集め、過去の相続関係を確認し、それぞれの相続について誰が権利を取得したのかを整理する必要があります。
法務局も、相続登記を放置すると相続人が増え、権利関係が複雑になり、子や孫の世代に負担を先送りすることになると注意を促しています。
相続登記は、自分のためだけに行う手続きではありません。次の世代に整理された財産を引き継ぐという意味でも重要です。
「価値のない土地だから登記しなくてよい」は間違い
「田舎の山林だから価値がない」「固定資産税がほとんど掛からない土地なので放置している」という話を聞くことがあります。
しかし、不動産の価値が低いこと自体を理由に、相続登記義務がなくなるわけではありません。
相続登記の義務化は、相続によって取得した土地・建物が対象です。
むしろ、利用予定のない山林、農地、遠方の土地などこそ、長期間放置されて所有者が分からなくなる「所有者不明土地」になりやすいといえます。
「価値が低いから何もしない」という判断ではなく、まず誰が相続するのかを整理し、その後の利用・売却・管理などを検討することが重要です。
「登記しなければ相続したことにならない」わけではない
ここも誤解の多いポイントです。
「欲しくない土地なので、相続登記をしなければ相続しなくて済む」と考える方がいますが、相続登記をしないことと相続放棄は全く別です。
相続放棄をするためには、原則として自己のために相続が開始したことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄の申述をする必要があります。
単に相続登記をしないまま放置しても、それだけで相続放棄をしたことにはなりません。
「不要な不動産だから登記しない」という対応は、問題の解決ではなく、問題の先送りになる可能性があります。
遺産分割がまとまらず3年以内に登記できない場合は？
「相続登記が必要なのは分かったけれど、兄弟で話合いがまとまりません」というケースもあるでしょう。
そのような場合に検討できる制度が「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が発生したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。
期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合でも、相続人申告登記をすることによって、相続登記についての基本的な申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、相続人申告登記をすれば相続手続きがすべて終わるわけではありません。
誰が最終的に不動産を取得するのかを確定させる登記ではないため、不動産を売却するための通常の相続登記の代わりになるものではありません。
また、その後に遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた相続登記をする必要があります。
「期限が迫っているけれど遺産分割が終わらない」という場合には、何もしないで放置するのではなく、相続人申告登記を含めて対応を検討することが大切です。
2026年から「所有不動産記録証明制度」もスタート
「父がどこに土地を持っていたのか分からない」という問題への対応として、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度では、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産について、一定の条件のもと、法務局で一覧的に確認することができます。
これまでは不動産登記が土地・建物ごとに管理されていたため、「亡くなった人が全国のどこに不動産を持っているのか」を一覧で調査することが難しいという問題がありました。
所有不動産記録証明制度によって、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくなり、相続登記の漏れを防止する効果が期待されています。
特に、古い相続、不動産を複数所有していた方の相続、遠方の山林や農地が含まれる相続では、有効な調査手段となる可能性があります。
相続登記を長期間放置している場合の進め方
何年も前の相続だからといって、最初から「手続きできない」と考える必要はありません。
まず確認したいのは、現在の登記名義人です。登記事項証明書などで不動産の登記状況を確認します。
次に、登記名義人が亡くなった時点の相続人を戸籍によって調査します。
その後、遺言書の有無、過去に遺産分割協議が行われているか、相続人の中でその後亡くなった方がいないかなどを確認します。
相続が複数回発生している場合には、相続関係を時系列に整理する必要があります。
相続人と不動産が確定したら、遺言、遺産分割協議、法定相続分など、それぞれのケースに応じた相続登記を検討します。
数十年前から登記が止まっている不動産の場合、現在の相続人だけを見て手続きを進めようとすると、途中で権利関係が合わなくなることがあります。
古い相続ほど「誰が亡くなり、誰が相続し、その後誰が亡くなったのか」を順番に確認することが重要です。
相続登記を放置している方は、2027年3月31日を意識してください
相続登記義務化前から未登記となっている不動産については、2027年3月31日が重要な期限となります。
特に、
・何十年も前に亡くなった祖父母名義の土地がある
・実家が亡くなった父母名義のままになっている
・兄弟で遺産分割協議をしたが登記だけしていない
・田舎の土地なのでそのまま放置している
・不動産がどこにあるのか正確に分からない
・相続人が多く、誰に連絡すればよいか分からない
・遺産分割がまとまらず3年の期限が迫っている
といったケースでは、早めに状況を確認することをおすすめします。
相続登記は、時間が経過するほど簡単になる手続きではありません。むしろ相続人が死亡したり、相続関係が複雑になったりすることで、必要な調査や話合いが増える傾向があります。
まとめ｜相続登記の放置は「過料」以上に将来の負担が大きい
相続登記を放置すると、単に10万円以下の過料の可能性があるだけではありません。
不動産を売却したいときにすぐ売れない
融資のための担保設定が進まない
相続人が増えて遺産分割が難しくなる
第三者との関係で権利を守れない場合がある
子や孫に複雑な相続手続きを残してしまう
など、さまざまな問題につながります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、それ以前に発生した相続も対象です。義務化前から相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
「まだ誰が相続するか決まっていない」「何十年も前の相続なので手の付け方が分からない」という場合でも、相続人申告登記や所有不動産記録証明制度など、現在は手続きを進めるための制度も整備されています。
古い相続ほど、まず現在の状況を正確に調査することが第一歩です。
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相続登記を長期間放置している場合や、相続人が多数いる場合、数次相続が発生している場合なども、まずは現在の権利関係を整理するところからご相談いただけます。
参考リンク
政府広報オンライン：不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！
