はじめに
ご家族が亡くなり、不動産を相続することになった場合、「何から手を付ければよいのかわからない」と悩まれる方は少なくありません。
特に土地や建物は、預貯金のように自動的に名義が変わるわけではなく、相続人自身が手続きを進める必要があります。
さらに、令和6年4月1日から相続登記が義務化されたことにより、不動産を相続したにもかかわらず名義変更を放置すると過料の対象となる可能性があります。
この記事では、不動産を相続した際に最初にやるべきことから、相続登記までの流れ、必要書類、注意点について、京都の司法書士がわかりやすく解説します。
不動産を相続したら最初に確認すること
被相続人名義の不動産を把握する
まず最初に行うべきことは、亡くなった方（被相続人）がどのような不動産を所有していたのかを確認することです。
確認方法としては、
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固定資産税納税通知書
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固定資産評価証明書
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登記事項証明書（登記簿謄本）
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権利証（登記識別情報通知）
などがあります。
特に固定資産税納税通知書には、不動産の所在地や地番が記載されているため重要な資料です。
また、被相続人が遠方に不動産を所有しているケースもあるため、思い込みで判断せず、しっかり調査することが大切です。
遺言書の有無を確認する
不動産の相続手続きでは、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合
遺言書の内容に従って相続手続きを進めます。
遺言書には主に、
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公正証書遺言
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自筆証書遺言
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法務局保管制度を利用した自筆証書遺言
があります。
遺言書がない場合
法定相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのか決定します。
相続人を確定する
次に行うのが相続人調査です。
被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集し、法定相続人を確定します。
例えば、
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前妻との間に子どもがいた
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養子縁組をしていた
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認知した子がいた
など、想定していなかった相続人が判明することもあります。
相続人が一人でも漏れていると、相続登記を進めることができません。
そのため、戸籍調査は非常に重要な手続きです。
相続財産を調査する
不動産だけでなく、相続財産全体を把握することも重要です。
プラスの財産
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土地
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建物
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預貯金
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株式
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投資信託
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自動車
マイナスの財産
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借金
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ローン
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未払税金
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保証債務
相続は財産だけでなく負債も引き継ぎます。
そのため、相続放棄や限定承認を検討するためにも、早期に財産調査を行う必要があります。
遺産分割協議を行う
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行います。
話し合いの結果、
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長男が実家を相続する
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配偶者が自宅を相続する
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不動産を売却して代金を分ける
などの方法を決定します。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
相続登記の際には、この遺産分割協議書が必要になります。
相続登記を申請する
相続登記とは
不動産の所有者名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
法務局へ申請します。
相続登記の義務化
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続登記に必要な書類
一般的には以下の書類が必要になります。
被相続人関係
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出生から死亡までの戸籍謄本
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除籍謄本
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改製原戸籍
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住民票除票又は戸籍附票
相続人関係
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戸籍謄本
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住民票又は戸籍附票
不動産関係
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固定資産評価証明書
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名寄帳
遺産分割をした場合
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遺産分割協議書
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印鑑証明書
ケースによって必要書類は異なります。
相続した不動産を売却する場合の注意点
相続した不動産を売却予定であっても、先に相続登記が必要です。
亡くなった方名義のままでは売却できません。
また、
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譲渡所得税
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空き家特例
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取得費加算特例
など税務上の問題もあります。
税理士や司法書士と連携しながら進めることをおすすめします。
相続放棄を検討する場合
借金が多い場合には相続放棄を検討します。
相続放棄の期限は、相続開始を知った日から3か月以内です。
期限を過ぎると原則として放棄できなくなります。
不動産があるからといって必ず相続した方がよいとは限りません。
負債とのバランスを考慮することが大切です。
不動産相続でよくあるトラブル
相続登記を放置してしまう
数十年間放置されると、
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相続人が増える
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戸籍収集が困難になる
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遺産分割協議ができない
など、手続きが非常に複雑になります。
相続人同士で意見がまとまらない
不動産は分けにくい財産です。
誰が取得するかで揉めるケースも少なくありません。
固定資産税だけ払い続けている
名義変更をしないまま固定資産税だけ負担しているケースがあります。
将来的なトラブルを避けるためにも早めの対応が重要です。
司法書士へ依頼するメリット
相続登記はご自身でも申請できますが、
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戸籍収集
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相続関係説明図作成
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遺産分割協議書作成
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登記申請書作成
など専門的な知識が必要です。
司法書士へ依頼することで、
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手続きの負担軽減
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書類不備の防止
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相続登記義務化への確実な対応
が可能になります。
相続登記は義務化されており、放置するリスクが大きくなっています。
不動産を相続した際は、できるだけ早めに専門家へ相談し、円滑に手続きを進めることが大切です。
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参考リンク
