親が認知症になった後も、賃貸不動産を管理できるようにしたい
介護施設へ入る必要が生じたら、実家を売却して費用に充てたい
自分の財産を、子どもの次の世代まで希望に沿って承継させたい
このような相談で検討されることが増えているのが家族信託です。
家族信託は、認知症対策や財産承継に有効な選択肢になり得ます。
一方で、契約書を作ればすべての財産管理や相続問題を解決できる制度ではありません。
信託する財産、受託者に与える権限、受益者の変更、受託者が先に亡くなった場合、信託の終了時期、残った財産の帰属先などを具体的に定めなければ、必要な場面で動かせない信託になってしまいます。
この記事では、家族信託の基本的な仕組みから、メリット・デメリット、成年後見制度や遺言との違い、費用と税金、契約前に確認すべきポイントまで、実務上の注意点を交えて解説します。
家族信託とは
家族信託とは、自分の財産を信頼できる家族などに託し、あらかじめ定めた目的に従って、その財産を管理・運用・処分してもらう仕組みです。
「家族信託」は法律上の制度名ではなく、家族や親族を受託者とする民事信託を指す一般的な呼び方です。
信託法上、信託では主に次の3者が関係します。
- 委託者：財産を信託する人
- 受託者：託された財産を管理・処分する人
- 受益者：信託財産から経済的な利益を受ける人
例えば、高齢の父が所有する賃貸不動産と一定の金銭を長男に信託し、父自身を受益者とする場合、父が「委託者兼受益者」、長男が「受託者」となります。長男は信託契約で定めた権限に基づいて不動産を管理し、賃料収入や信託した金銭を父の生活費、医療費、介護費などのために使用します。
不動産を信託した場合、登記簿上の名義は受託者へ移り、同時に信託の登記がされます。ただし、受託者が自由に自分のために使える財産になるわけではありません。受託者は信託目的に従い、受益者のために財産を管理する立場です。信託法上も、善管注意義務、忠実義務、利益相反行為の制限、分別管理義務、帳簿等の作成・報告・保存義務などを負います。
家族信託が認知症対策として検討される理由
財産の所有者が認知症などによって契約内容を理解し、判断する能力を失うと、不動産の売買、賃貸借契約、建物の大規模修繕、金融商品の解約などを本人だけで有効に行うことが難しくなります。家族であっても、本人名義の財産を当然に代理できるわけではありません。
本人に十分な判断能力があるうちに家族信託を設定し、対象財産の管理・処分権限を受託者へ移しておけば、その後に本人の判断能力が低下しても、受託者は信託契約の範囲内で信託財産の管理を続けられます。これが、家族信託が「認知症による資産凍結への備え」として注目される理由です。
もっとも、何でもできるわけではありません。受託者が扱えるのは、原則として信託財産に組み入れられ、契約で権限が与えられた財産だけです。
信託していない預貯金、不動産、保険契約などは対象外です。
また、介護施設への入所契約、医療・介護に関する意思決定、身上保護、本人が行った不利益な契約の取消しなどを、家族信託だけで包括的に補うこともできません。
家族信託の主なメリット
1．判断能力が低下した後も信託財産を管理しやすい
信託契約で不動産の管理、修繕、賃貸、売却などの権限を適切に定めておけば、委託者兼受益者の判断能力が低下した後も、受託者がその権限を行使できます。介護施設への入居費用を確保するため、将来は自宅を売却する可能性がある場合などに有効です。
ただし、「管理権限」だけを定めても売却まではできない可能性があります。
売却、建替え、借入れ、担保設定などを想定する場合は、どこまで受託者に権限を与えるのかを契約条項に明記する必要があります。
抵当権付き不動産については、借入先との契約や金融機関の承諾の要否も事前に確認しなければなりません。
2．財産管理の方法を家庭の事情に合わせて設計できる
成年後見制度では、後見人等は本人の利益を基準として財産を管理します。これに対し家族信託では、適法な範囲で、生活費の支払方法、不動産の管理方針、受益者への給付、受託者の権限などを家庭の事情に合わせて設計できます。
例えば、収益不動産の賃料から父の生活費を支払い、必要に応じて修繕を行い、施設入居後は空き家となった自宅を売却できるようにする、といった一連の管理方針を定められます。
3．共有による管理の停滞を避けやすい
収益不動産を複数の子が共有すると、売却や大規模な変更の際に意見がまとまらないことがあります。信託を利用して管理権限を受託者へ集約し、経済的利益は複数の受益者に分ける設計にすれば、管理と利益の帰属を分けられます。
もっとも、権限を一人へ集中させるほど、他の家族から不公平感や不信感を持たれるおそれもあります。
受託者による定期報告、信託監督人等の設置、重要行為についての同意手続など、監督の仕組みも併せて検討することが重要です。
4．相続後の財産承継を一定範囲で設計できる
遺言では、原則として自分の死亡時に財産を誰へ承継させるかを指定します。
家族信託では、最初の受益者が亡くなった後の受益者を定めるなど、次の世代を含めた承継を設計することも可能です。
例えば、「自分の死亡後は配偶者に自宅の利用と収益を確保し、配偶者の死亡後は長男へ承継させる」といった希望を検討できます。
ただし、受益者連続型信託には信託法上の期間制限があり、相続税法上の特則もあります。
遺留分への影響を含め、単純な遺言の代替として安易に設計すべきものではありません。
家族信託のデメリットと注意点
1．契約時に委託者の判断能力が必要
家族信託は契約です。委託者が契約の目的、対象財産、受託者へ与える権限、受益者、終了後の財産の行方などを理解し、自分の意思で決定できることが必要です。
認知症の診断を受けたことだけで直ちに契約できなくなるわけではありませんが、契約内容を理解できる判断能力が失われた後に、新たに家族信託を設定することはできません。
能力に疑問がある状態で進めると、後日、契約の有効性を巡る紛争につながります。検討は早めに始め、面談記録や医師の診断書、公正証書の利用など、意思能力を確認・記録する方法も事案に応じて検討します。
2．信託できない財産や、実務上扱いにくい財産がある
不動産や金銭は家族信託でよく利用されますが、すべての財産を同じ方法で信託できるわけではありません。年金受給権などの一身専属的な権利は信託できません。
預金債権は金融機関との契約上そのまま譲渡できないことが多いため、通常は信託する金銭を受託者が管理する専用口座へ移す方法を検討します。
上場株式、投資信託、非上場株式なども、証券会社・発行会社の取扱い、譲渡制限、議決権行使、税務を確認する必要があります。信託契約書に財産名を記載するだけで実際の名義移転や管理が完了するわけではありません。
3．受託者には長期間の責任と事務負担が生じる
受託者は、信託財産を自分の財産と分けて管理し、収入・支出を記録し、受益者へ報告する必要があります。不動産所得がある場合は、確定申告に必要な資料の整理も欠かせません。
また、受託者が委託者より先に死亡する、病気になる、判断能力を失う、辞任を希望する、といった事態もあり得ます。
後継受託者の指定、新受託者の選任方法、事務と財産の引継方法を契約で定めておかなければ、信託事務が止まるおそれがあります。
4．家族間の対立を防げるとは限らない
家族信託は、受託者に財産管理の権限を集中させる制度です。そのため、他の推定相続人へ十分な説明がないと、「一人だけが財産を自由にしている」「親の意思ではないのではないか」と疑われることがあります。
契約当事者だけで締結できる場合でも、将来の紛争を防ぐには、委託者本人の意思を丁寧に確認し、可能な範囲で家族に目的と仕組みを共有することが大切です。
家族関係に深刻な対立がある場合は、家族を受託者とすること自体が適切かを慎重に判断します。
5．家族信託は節税制度ではない
家族信託を設定しただけで、相続税が当然に安くなるわけではありません。
一般的な「委託者＝当初受益者」の自益信託では、設定時に経済的利益が別人へ移らないため、通常はその時点で贈与税が課されません。しかし、委託者以外の人を受益者とすると、受益権を贈与により取得したものとみなされ、贈与税が生じる可能性があります。
また、受益者の死亡により次の受益者が受益権を取得する場合や、信託終了時に帰属権利者が残余財産を取得する場合には、相続税または贈与税の検討が必要です。
さらに、信託を利用した財産承継では、税法上の特例が通常の相続と同じように適用されるとは限りません。
実際に国税当局の公表事例には、委託者兼受益者の死亡による信託終了後、帰属権利者が取得した不動産について、いわゆる相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除を受けられないと判断された例があります。
信託終了時の帰属先は、登記や相続だけでなく、将来の売却時の税務まで見据えて設計する必要があります。
6．遺留分を当然に排除できるわけではない
家族信託を利用しても、他の相続人の遺留分を無視してよいわけではありません。受益権の承継や残余財産の帰属を特定の人へ偏らせた設計は、相続開始後に遺留分を巡る争いを生じさせる可能性があります。
家族信託と遺言を別々に作成すると、対象財産や承継先の記載が矛盾することもあります。信託財産と信託外財産を整理し、遺言、生命保険、生前贈与などを含めた全体設計を行うことが必要です。
家族信託・成年後見・任意後見・遺言の違い
制度ごとの役割は異なります。どれか一つを選べばよいとは限らず、目的に応じて組み合わせることがあります。
| 制度 | 主な目的 | 効力・利用の時期 | 対象となる範囲 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 家族信託 | 指定した財産の管理・運用・承継 | 契約等で定めた時から | 信託した財産と契約上の権限 | 身上保護や信託外財産には原則として及ばない |
| 法定後見 | 判断能力が不十分な本人の保護 | 家庭裁判所の審判後 | 本人の財産管理や法律行為を広く支援 | 候補者が必ず選任されるとは限らず、家庭裁判所の監督を受ける |
| 任意後見 | 将来の判断能力低下に備えた代理 | 判断能力低下後、任意後見監督人の選任後 | 契約で定めた代理権 | 契約だけでは開始せず、監督人選任の申立てが必要 |
| 遺言 | 死亡後の財産承継等 | 遺言者の死亡後 | 遺産・身分上の一定事項等 | 生前の認知症による財産管理には対応しない |
例えば、賃貸不動産とまとまった金銭は家族信託で管理し、信託外の財産や身上保護は任意後見契約で備え、死亡後に残る信託外財産の承継は遺言で定める、といった組合せも考えられます。
家族信託が向いている可能性があるケース
次のような事情がある場合は、家族信託を検討する価値があります。
- 将来、認知症になっても自宅を売却し、介護費用に充てられるようにしたい
- 賃貸不動産の管理を元気なうちから子どもへ引き継ぎたい
- 複数の不動産について、管理する人と利益を受ける人を分けたい
- 障がいのある子の生活費を、親の死亡後も安定して給付したい
- 先祖代々の不動産や自社株について、中長期の承継方針を検討したい
- 共有不動産の管理権限を一人へまとめたい
一方、信頼して任せられる受託者がいない、対象財産が少なく管理の必要性も高くない、家族間の対立が激しい、主な課題が身上保護である、といった場合は、家族信託が最適とは限りません。
費用と事務負担に見合う効果があるかを比較する必要があります。
家族信託を始めるまでの流れ
1．目的と将来の場面を整理する
最初に「何のために信託するのか」を明確にします。
単に認知症対策というだけでなく、誰の生活を守るのか、どの財産を、誰が、いつ、どのように管理・処分する必要があるのかを具体化します。
2．財産と家族関係を確認する
不動産の登記事項、固定資産評価額、預貯金、株式、借入れ、担保、推定相続人、遺言や保険の有無を確認します。
信託財産に含めるものと、含めないものを分けます。
3．受託者と後継受託者を決める
信頼関係だけでなく、年齢、健康状態、居住地、事務処理能力、他の家族との関係を考慮します。
受託者が任務を続けられなくなった場合に備え、後継者や選任方法も定めます。
4．信託契約の内容を設計する
信託目的、対象財産、受益者、給付方法、受託者の権限、報酬、帳簿・報告、重要事項の同意、受託者の交代、信託の変更・終了、残余財産の帰属先などを定めます。
ひな型の流用では、実際に必要な売却や建替えができなかったり、条項同士が矛盾したりするおそれがあります。
5．法務・税務・遺留分を確認する
不動産登記、課税関係、将来利用したい税制上の特例、遺留分、既存の遺言や任意後見契約との整合性を確認します。
税務判断が必要な事案では、税理士との連携が欠かせません。
6．契約を締結する
信託契約は、必ずしも公正証書でなければ成立しないわけではありません。
しかし、本人の意思と契約内容を明確にし、金融機関での口座手続などを円滑にするため、公正証書にすることが多くあります。契約締結前に、利用予定の金融機関が求める条項や書類も確認します。
7．財産を受託者へ移す
不動産は、受託者への所有権移転登記と信託の登記を行います。金銭は、受託者の固有財産と明確に分けて管理できる口座へ移します。
契約を締結しただけで、各財産の移転手続が自動的に完了するわけではありません。
8．信託開始後も管理と点検を続ける
受託者は、入出金、修繕、納税、受益者への給付などを記録し、定期的に報告します。
家族構成、財産、税制、受託者の状況が変わった場合は、契約変更や受託者交代の必要性を確認します。
家族信託にかかる費用
家族信託の費用は、信託する財産の種類と価額、契約内容の複雑さ、不動産の数、公正証書化の有無などによって異なります。主な費用は次のとおりです。
- 信託設計・契約書作成を専門家へ依頼する費用
- 公正証書にする場合の公証人手数料
- 不動産の所有権移転登記・信託登記を司法書士へ依頼する費用
- 登録免許税
- 戸籍、登記事項証明書、固定資産評価証明書などの取得費用
- 税理士へ税務確認や申告を依頼する費用
- 信託開始後の会計、申告、専門家による継続支援の費用
不動産の所有権の信託の登記にかかる登録免許税は、原則として固定資産税評価額を基礎に計算します。2026年8月現在、土地は一定の軽減措置により原則0.3％、建物は原則0.4％です。
個別の登記内容や最新の税制によって異なるため、実際の見積りでは必ず確認が必要です。
費用を比較するときは、契約書作成だけの金額なのか、不動産登記、金融機関との調整、公正証書、税務確認、開始後の支援まで含むのかを確認しましょう。
安価なひな型作成だけで済ませた結果、必要な手続ができなければ、家族信託を設けた意味が薄れてしまいます。
家族信託の契約前に確認したい10項目
- 委託者本人に契約内容を理解できる判断能力があるか
- 信託の目的が、家庭の課題に合っているか
- 信託する財産と信託しない財産を区別できているか
- 受託者に必要な管理能力と時間があるか
- 受託者が死亡・病気・辞任した場合の後継者を定めているか
- 不動産の売却、建替え、修繕、借入れ等に必要な権限が明記されているか
- 受託者の帳簿作成・報告・監督の方法が定められているか
- 遺言、任意後見契約、生命保険との内容が矛盾していないか
- 贈与税・相続税・所得税と税制上の特例を確認したか
- 信託終了の事由と残余財産の帰属先が明確か
よくある質問
家族信託をすれば、親名義の財産をすべて子が動かせますか
いいえ。
受託者が管理できるのは、原則として信託財産へ移された財産で、かつ契約により権限が与えられた範囲です。
信託していない財産については、別の対策が必要です。
家族信託をすれば成年後見制度は不要ですか
一概にはいえません。
家族信託は財産管理の仕組みであり、身上保護や信託外財産の法律行為まで包括的に対応するものではありません。
本人の状況によっては、任意後見または法定後見との併用が必要です。
受託者は信託不動産を売却できますか
信託目的に反せず、契約で売却権限が適切に定められていれば可能です。
ただし、登記、担保、買主側の融資、金融機関の取扱いなど、実務上の条件も確認する必要があります。
家族信託をすると贈与税がかかりますか
委託者と当初受益者が同一であれば、通常、設定時に他人へ経済的利益が移らないため、直ちに贈与税が課されるわけではありません。
委託者以外を受益者とする場合や、受益者を変更する場合、信託終了時に財産を移す場合は課税関係が変わる可能性があります。
司法書士へ相談するタイミングはいつですか
本人の判断能力が十分にある段階が適切です。
「少し物忘れが増えた」「賃貸管理を子へ引き継ぎたい」「施設入居後に自宅を売るかもしれない」と考え始めた時点で相談すれば、家族信託だけでなく、遺言、任意後見、財産管理委任契約なども比較できます。
まとめ｜家族信託は契約書ではなく「将来の財産管理計画」
家族信託の本質は、ひな型の契約書を作ることではありません。本人の判断能力が低下した後に、誰が、どの財産を、何のために、どの権限で管理し、本人の死亡後は誰へどのように引き継ぐのかを決める「将来の財産管理計画」です。
適切に設計すれば、不動産管理の継続、介護費用の確保、家族の負担軽減、円滑な財産承継に役立ちます。
しかし、受託者の事務負担、信託できない財産、税務、遺留分、金融機関の取扱い、成年後見や遺言との整合性まで確認しなければ、かえって手続を複雑にすることがあります。
「家族信託を使うこと」から考えるのではなく、「将来、誰の生活とどの財産を守りたいのか」から検討を始めることが大切です。
そのうえで、家族信託、遺言、任意後見、財産管理委任契約などを比較し、ご家族に合う方法を選びましょう。
京都・東寺近くの不動リーガルオフィスでは、相談のご予約受付中です。
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※本記事は2026年8月10日現在の法令・公表情報に基づく一般的な解説です。具体的な契約・登記・税務上の取扱いは、財産内容や家族関係によって異なります。
参考リンク
- 法務省：信託制度のパンフレットの公表について
- e-Gov法令検索：信託法（平成十八年法律第百八号）
- e-Gov法令検索：相続税法（昭和二十五年法律第七十三号）
- 国税庁：第2 所得税に関する取扱い
- 国税庁：第9条の2（贈与又は遺贈により取得したものとみなす信託に関する権利）関係
- 国税庁：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年4月）
- 東京国税局：信託契約における残余財産の帰属権利者として取得した土地等の譲渡に係る被相続人の居住用財産の特別控除の適用可否について
- 裁判所：成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ
