「遠方なのでなかなか見に行けない」
「兄弟の誰が管理するのか決まっていない」
「売却するか残すか決められない」
「親名義のまま相続登記をしていない」
といった事情から、相続した住宅が長期間空き家になってしまうことが多いです。
空き家は放置すると状態が悪くなります。
屋根や外壁が傷み、庭木や雑草が伸び、ごみの不法投棄などが生じることで、周囲に危険や悪影響を及ぼす場合があります。
管理状態が悪化すると、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断され、指導や勧告の対象となる可能性があります。
さらに特定空家等について必要な改善が行われなければ、命令や行政代執行に進むこともあります。
2023年12月13日に施行された改正空家法では、特定空家等になる前の段階である「管理不全空家等」に対する措置が新設されました。
これにより、周囲に深刻な悪影響が生じてから対応するのではなく、その前の段階から空き家の管理を促す仕組みが強化されています。
この記事では、特定空家とは何か、管理不全空家との違い、固定資産税への影響、市区町村から受ける可能性のある措置、そして相続した空き家を放置しないための対策について、司法書士の視点からわかりやすく解説します。
特定空家とは？
一般には「特定空家」と呼ばれますが、空家等対策の推進に関する特別措置法では「特定空家等」と定められています。
特定空家等とは、空き家の中でも管理状態が悪化し、周辺の生活環境などに深刻な影響を及ぼす状態にあるものです。
法律では、次のような状態が対象とされています。
・そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理がされていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切である状態
例えば、屋根瓦が落下しそうになっている、外壁が大きく崩れている、建物が傾いている、ごみの放置によって悪臭や害虫が発生している、庭木が道路へ大きくはみ出して通行に支障を生じさせている、といったケースが考えられます。
ただし、建物が古いという理由だけで特定空家等になるわけではありません。
また、誰も住んでいない期間が長いという理由だけで、自動的に特定空家等になるものでもありません。
建物や敷地がどのような状態になっているのか、周辺にどの程度の悪影響を及ぼしているのかなどを踏まえて、市区町村が判断します。
空き家になっただけで特定空家になるわけではない
「実家が空き家になったら、すぐに特定空家になるのでしょうか」と心配される方もいますが、そのような仕組みではありません。
誰も住んでいなくても、定期的に換気や清掃を行い、屋根・外壁・庭木などを適切に管理し、周辺に危険を及ぼさない状態が維持されていれば、空き家であることだけを理由として特定空家等になるものではありません。
問題となるのは、空き家であることそのものより、「適切な管理がされない状態が続くこと」です。
相続した実家を誰も利用しない場合には、定期的に管理するのか、売却するのか、賃貸するのか、修繕して利用するのか、解体するのかなど、できるだけ早い段階で将来の方向性を考えておくことが重要です。
「管理不全空家等」とは？
2023年の空家法改正で重要なポイントとなったのが「管理不全空家等」の新設です。
管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことによって、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。
イメージすると、
「適切に管理されている空き家」
↓
「管理状態が悪化する」
↓
「管理不全空家等」
↓
「さらに状態が悪化する」
↓
「特定空家等」
という流れになります。
従来は、周囲に大きな悪影響を及ぼす特定空家等に対する対応が中心でした。
改正後は、特定空家等になる前の段階から、市区町村が所有者に改善を求めることができるようになっています。
したがって、「まだ倒壊するほど傷んでいないから大丈夫」と考えて放置することはおすすめできません。
管理不全空家等と特定空家等では行政の措置が違う
管理不全空家等について、市区町村長は所有者等に対して適切な管理を行うよう「指導」をすることができます。
指導を受けても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれが大きい場合には「勧告」を行うことができます。
一方、特定空家等については、さらに強い措置が用意されています。
通常は、
助言・指導
↓
勧告
↓
命令
↓
行政代執行
という段階があります。
また、2023年の法改正によって、災害その他の非常の場合で、命令などの事前手続を経る時間がないときに行う「緊急代執行」の制度も設けられています。
所有者を確知できない場合には「略式代執行」が行われる場合もあります。
特定空家を放置する7つのリスク
1．市区町村から指導・勧告を受ける可能性がある
特定空家等に該当すると、市区町村から状態を改善するよう助言や指導を受ける可能性があります。
例えば、屋根や外壁の修繕、危険な部分の撤去、庭木の伐採、ごみの撤去、建物そのものの除却など、その空き家の状態に応じた対応が求められます。
さらに現在では、特定空家等になる一歩手前の管理不全空家等についても、指導や勧告の対象となります。
京都市も、損傷があり危険と判断された特定空家等について、危険性や近隣への影響などに応じて勧告や命令の対象となること、管理不全空家等についても勧告できるようになったことを案内しています。
行政から空き家に関する通知が届いた場合には、そのままにせず、何が問題になっているのか、どのような改善が必要なのかを確認することが大切です。
2．固定資産税等の住宅用地特例が外れる可能性がある
特定空家について特に注意したいのが、固定資産税等への影響です。
住宅の敷地となっている土地には、固定資産税と都市計画税の負担を軽減する「住宅用地に対する課税標準の特例」が設けられています。
京都市の場合、住宅1戸当たり200平方メートルまでの小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1となります。
200平方メートルを超える一定の一般住宅用地については、固定資産税が価格の3分の1、都市計画税が3分の2となります。
しかし、特定空家等について市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から除外されます。
さらに2023年の法改正によって、管理不全空家等についても、勧告を受けた場合には住宅用地特例の対象から除外されることになりました。
ここで注意したいのが、「特定空家になると固定資産税が6倍になる」という説明です。
この表現は正確ではありません。
まず、特定空家等になった時点で直ちに住宅用地特例がなくなるのではなく、勧告を受けることが重要な段階となります。
また、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が価格の6分の1になっていますが、特例が外れた後の実際の税額には、土地の評価額や負担調整措置なども関係します。
そのため、「現在支払っている固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。
具体的な税額については、個々の土地の状況を確認する必要があります。
3．命令に従わなければ50万円以下の過料となる可能性がある
特定空家等について勧告を受けた後も必要な措置を行わず、市区町村長から命令を受け、その命令にも違反した場合には、50万円以下の過料に処せられる可能性があります。
空家法第30条では、特定空家等について出された命令に違反した者を50万円以下の過料に処すると定めています。
管理不全空家等については指導・勧告までですが、特定空家等になると命令というさらに強い措置が可能になる点が大きな違いです。
行政から指導や勧告を受けた段階で、改善方法を具体的に検討することが重要です。
4．行政代執行で建物が除却される場合がある
特定空家等について命令を受けても必要な措置を行わない場合には、市区町村が所有者に代わって除却などを行う行政代執行へ進むことがあります。
「行政が無料で解体してくれる」という制度ではありません。
空家法では、通常の代執行だけでなく、所有者が不明の場合の略式代執行や、緊急時の緊急代執行についても定められています。
また、代執行に要した費用を所有者等から徴収する仕組みがあります。
京都市でも2025年、屋根や外壁が著しく損傷・崩落し、放置すれば倒壊等によって地域住民等に危害を及ぼすおそれが高い特定空家等について、建築基準法等に基づき代執行による除却を実施しています。
建物の状態がそこまで悪化する前に、自主的な修繕、売却、活用、解体などを検討することが重要です。
5．近隣トラブルや損害賠償問題につながる可能性がある
空き家問題は行政との関係だけではありません。
例えば、強風で屋根瓦が飛んで隣家の車を傷つけた、老朽化した塀が倒れた、庭木が隣地へ越境した、ごみや害虫によって近隣住民に被害が発生したといった場合には、所有者等の民事上の責任が問題になる可能性があります。
特定空家等に指定されていないから、何も責任が生じないということではありません。
特に台風や大雨の多い時期には、長期間確認していない空き家について一度状態を確認しておくことが大切です。
6．時間が経つほど売却や活用が難しくなる
空き家は、使わなければそのままの状態で保存されるものではありません。
換気されない状態が続き、雨漏りなどが発生すると、柱、床、壁、設備などの劣化が進むことがあります。
空き家になった当初であれば中古住宅として売却できた建物でも、長期間放置した結果、大規模な修繕や解体が必要になる場合があります。
状態が良いうちであれば、売却、賃貸、リフォーム、親族による利用など複数の方法を検討できます。
京都市では2026年度も、空き家所有者等に対し、地域の空き家相談員や建築士を現地へ派遣し、活用方法、売却、賃貸、修繕などについて助言する「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」を実施しています。
派遣後、相続や登記について司法書士へ相談することも可能とされています。
「まだ使えるうちにどうするかを考える」ことが、選択肢を残すことにつながります。
7．相続を繰り返すと権利関係が複雑になる
司法書士の立場から特に注意していただきたいのが、亡くなった親や祖父母名義の空き家を長期間放置するケースです。
例えば、父名義の実家を子ども3人が相続したものの、相続登記をしないまま年月が経過したとします。
その間に子どもの一人が死亡すれば、その人の権利についてさらに相続が発生します。その後も相続が繰り返されると、当初は兄弟3人だった相続関係が、甥や姪など多数の相続人に広がることがあります。
いざ売却しようとしたときに多数の相続人との調整が必要になり、戸籍収集や遺産分割協議に時間を要するケースもあります。
空き家問題では、建物の状態だけでなく、「現在誰に権利があるのか」を早めに整理することが重要です。
相続登記をしていない空き家にも注意
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。
2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。
施行日前から相続による不動産取得を知っていた場合には、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
したがって、
「父名義のままなので自分には関係ない」
「祖父名義だからまだ相続登記をしなくてもよい」
という考え方には注意が必要です。
亡くなった方の名義のままであっても、相続による権利関係は発生しています。
空き家の管理とあわせて相続関係を整理し、必要な相続登記を進めることが重要です。
相続した空き家がある場合に確認したい5つのこと
1．まず建物の状態を確認する
最初に確認したいのは、現在の空き家の状態です。
屋根瓦のずれや落下、外壁のひび割れや剥離、雨漏り、建物の傾き、塀の損傷、庭木の越境、雑草、ごみ、害虫などを確認しましょう。
遠方に住んでいて定期的に確認することが難しい場合には、親族や空き家管理サービスなどに依頼することも検討できます。
2．登記名義を確認する
次に、不動産の登記事項証明書を取得し、現在誰の名義になっているのかを確認します。
親や祖父母など亡くなった方の名義になっている場合には、相続登記が必要になる可能性があります。
特に長期間登記をしていない不動産では、複数回の相続が発生している「数次相続」の状態になっていることもあるため注意が必要です。
3．相続人を確認する
亡くなった方の戸籍を収集し、相続人を確認します。
「相続人は兄弟3人だけだと思っていた」という場合でも、戸籍を調べたところ、前婚の子がいたことなどが判明するケースがあります。
相続関係を正確に把握したうえで、誰が空き家を取得するのかを検討する必要があります。
4．今後の利用方法を決める
相続人と話し合い、
・家族が利用する
・一定期間保有する
・賃貸する
・売却する
・建物を解体して土地として利用・売却する
など、今後の方針を検討します。
「とりあえずそのままにしておく」という状態が何年も続くと、建物の老朽化と相続関係の複雑化が同時に進む可能性があります。
5．行政から通知が来た場合には早めに対応する
市区町村から空き家について通知が届いた場合には、放置せず内容を確認してください。
特に、
「管理不全空家等」
「特定空家等」
「指導」
「勧告」
といった記載がある場合には、今後の固定資産税等や行政措置に関係する可能性があります。
何を改善すればよいのか、期限が設けられているのかを確認し、必要に応じて行政窓口や専門家へ相談することが大切です。
建物を解体すればすべて解決する？
老朽化した空き家について、「それならすぐに解体した方がよい」と考える方もいるでしょう。
しかし、解体するかどうかについても慎重な検討が必要です。
住宅の敷地について適用されている住宅用地特例は、その土地が住宅の敷地でなくなれば適用されなくなることがあります。
そのため、解体費用だけを見るのではなく、
・解体後に土地を売却できるか
・土地をどのように利用するか
・固定資産税等がどう変わるか
・建物を残したまま売却することはできないか
などを考えて判断することが重要です。
不動産会社、建築士、税理士など、それぞれの問題に応じた専門家へ相談しながら進めるとよいでしょう。
共有名義にするときにも注意
相続した空き家について、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」と考える場合があります。
共有そのものが問題というわけではありませんが、将来的な管理や処分まで考えておく必要があります。
共有者の一人が亡くなると、その持分についてさらに相続が発生します。
何代も共有状態が続けば、共有者が増えて権利関係が複雑になることがあります。
また、不動産の売却などを行う際には共有者間の調整が必要になるため、将来の利用方法まで考えたうえで遺産分割を行うことが大切です。
特定空家になる前に動くことが大切
空き家対策で最も重要なのは、特定空家等になってから対応することではありません。
まだ建物の状態が良いうちに今後の方針を決めることです。
空き家になった当初であれば、
・そのまま適切に管理する
・家族が住む
・賃貸する
・中古住宅として売却する
・改修して活用する
など、多くの選択肢があります。
ところが、何年も放置すると、雨漏りや腐食などによって修繕費が増え、売却や賃貸が難しくなる可能性があります。
さらに相続登記をしないまま次の相続が発生すると、権利関係まで複雑になります。
「誰も住まない実家をどうするか」は、相続が発生した段階で考えておきたい重要な問題の一つです。
まとめ｜特定空家になる前に相続と不動産の問題を整理しましょう
特定空家等とは、単に誰も住んでいない家ではありません。
倒壊のおそれ、衛生上の問題、景観への影響などによって周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼし、放置することが適切ではない状態にある空き家です。
2023年の空家法改正によって、現在では特定空家等になる前の「管理不全空家等」についても、市区町村が指導・勧告できるようになっています。
管理不全空家等や特定空家等について勧告を受けた場合には、その敷地が固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外される可能性があります。
特定空家等についてさらに改善が行われなければ、命令、50万円以下の過料、行政代執行へ進むこともあります。
相続した空き家について、
「亡くなった親名義のままになっている」
「誰が取得するか決まっていない」
「兄弟で共有状態になっている」
「何年も建物を確認していない」
「行政から空き家について通知が届いた」
という場合には、建物の管理と同時に相続関係や登記状況についても確認してみましょう。
空き家問題は、時間の経過によって自然に解決するものではありません。
特定空家等になる前に、「誰が所有するのか」「誰が管理するのか」「今後どう利用・処分するのか」を整理しておくことが、将来の負担やトラブルを防ぐための重要な第一歩です。
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参考リンク
国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について
国土交通省：「空家法」と「2023改正空家法」
法務省：相続登記の申請義務化について
京都市：空き家対策総合案内
京都市：軽減措置等について
