はじめに

相続した不動産の登記簿を確認したところ、「抵当権」という記載が残っていて驚かれる方は少なくありません。

「住宅ローンは昔に完済したはずなのに、なぜ抵当権が残っているの？」
「抵当権があるままでも相続登記できる？」
「売却や名義変更に影響はある？」

このようなご相談をいただくことがあります。

結論からいうと、抵当権が残ったままでも相続登記自体は可能ですが、そのまま放置すると売却や融資の際に大きな問題になることがあります。

この記事では、相続した不動産に抵当権が残っていた場合の対応方法、注意点、必要書類について、京都の司法書士がわかりやすく解説します。

抵当権とは？

住宅ローンなどの担保として設定される権利

抵当権とは、金融機関などがお金を貸した際に、不動産を担保にするために設定する権利です。

たとえば住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、多くのケースで土地や建物に抵当権が設定されます。

もし返済できなくなった場合、金融機関はその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる仕組みになっています。

相続した不動産に抵当権が残っているケース

1．住宅ローン完済後に抹消していなかった

もっとも多いのがこのケースです。

住宅ローンを完済しても、自動的に抵当権が消えるわけではありません。

完済後に「抵当権抹消登記」という手続きをしなければ、登記簿にはそのまま残り続けます。

特に昔の住宅ローンでは、

• 「完済したから終わりだと思っていた」
• 「手続きが必要だと知らなかった」
• 「書類をなくして放置していた」

という理由で、数十年前の抵当権が残っていることがあります。

2．まだローンが残っている

被相続人が住宅ローンを返済中だったケースです。

この場合、

• 団体信用生命保険で完済されるケース
• 相続人が返済を引き継ぐケース
• 不動産を売却して清算するケース

など、状況によって対応が変わります。

まずは金融機関に残債の有無を確認する必要があります。

3．古い抵当権で金融機関が存在しない

古い不動産では、

• 信用金庫の合併
• 銀行名変更
• 会社解散

などにより、抵当権者が現在存在しないケースもあります。

このような場合、通常より手続きが複雑になることがあります。

抵当権が残ったまま放置するリスク

不動産売却ができない

もっとも大きな問題は、不動産売却時です。

通常、買主は「抵当権がない状態」で不動産を取得したいと考えます。

そのため、抵当権が残ったままだと、

• 売買契約が進まない
• 金融機関の融資審査が通らない
• 引渡し直前でトラブルになる

ことがあります。

 

新たな融資が受けられない

抵当権が残っていると、金融機関から見ると「他の借入が担保設定されている不動産」に見えます。

そのため、

• リフォームローン
• 事業資金
• 不動産担保ローン

などの審査に影響する場合があります。

 

相続人同士のトラブルになる

相続手続きを放置していると、

• 誰が対応するのか
• 費用負担をどうするのか
• 売却できない責任は誰にあるのか

などで親族間トラブルになることがあります。

特に京都では、古い実家や先祖代々の土地を相続しているケースも多く、名義や抵当権が複雑化していることがあります。

 

抵当権が残っているか確認する方法

登記事項証明書を取得する

もっとも確実なのは、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認する方法です。

登記事項証明書の「権利部（乙区）」に抵当権の内容が記載されています。

確認するポイントは、

• 抵当権者の名前
• 債権額
• 設定年月日
• 債務者

などです。

 

抵当権抹消登記の流れ

1．金融機関から必要書類を取得

ローン完済後であれば、金融機関から以下の書類を受け取ります。

• 登記識別情報または登記済証
• 抵当権解除証書
• 委任状
• 会社法人等番号

古いケースでは書類を紛失していることもあります。

その場合は再発行や別手続きが必要になることがあります。

2．相続登記を行う

抵当権が消滅した時期が相続発生よりも前である場合、相続登記が未了のままでも、抵当権抹消登記の手続きをすることは可能です。

しかし、相続開始の前か後かにかかわらず、通常は相続登記と抵当権抹消登記を同時に申請、もしくは相続登記完了後に抵当権抹消登記をします。

相続登記を行わず、被相続人名義のままで抵当権抹消登記のみを申請するのは、特別な事情がある場合に限られるでしょう。

２０年近く司法書士としての業務経験がありますが、被相続人名義のままで抵当権抹消登記をした経験はありません。

被相続人 → 相続人へ名義変更（相続登記）したうえで、抵当権抹消登記を行う流れであると考えれば良いと思います。

3．法務局へ申請

必要書類を揃え、法務局へ登記申請を行います。

不備がなければ通常1〜2週間程度で完了します。

相続と抵当権で注意すべきケース

相続放棄との関係

借金付き不動産の場合、相続放棄を検討するケースもあります。

ただし注意点として、

• 不動産だけ放棄はできない
• プラス財産だけ相続もできない

というルールがあります。

相続放棄をする場合は、家庭裁判所での手続きが必要です。

団体信用生命保険の確認

住宅ローンには「団体信用生命保険（団信）」が付いていることが多いです。

被相続人が亡くなった場合、保険でローン完済となるケースがあります。

この場合、相続人がローン返済を負担する必要がありません。

まずは金融機関へ確認しましょう。

 

古い抵当権は簡単に消せない場合がある

数十年前の抵当権では、

• 金融機関が存在しない
• 書類がない
• 関係者が死亡している

などの問題があります。

場合によっては、

• 休眠担保権抹消
• 裁判手続き

などが必要になるケースもあります。

専門的判断が必要になるため、司法書士へ相談することをおすすめします。

 

京都で相続不動産の相談が増えている理由

近年、京都でも相続不動産の相談が増えています。

背景には、

• 相続登記義務化
• 空き家問題
• 高齢化
• 実家の放置

などがあります。

特に京都市内では、

• 古い町家
• 長年名義変更されていない土地
• 相続人が全国に散らばっているケース

も少なくありません。

抵当権問題は、こうした相続問題と同時に発覚することが多いです。

司法書士に依頼するメリット

書類収集からまとめて対応できる

司法書士へ依頼すると、

• 相続登記
• 抵当権抹消
• 戸籍収集
• 法務局対応

などをまとめて進めることができます。

古い抵当権にも対応しやすい

金融機関の合併や古い登記にも対応経験があるため、スムーズに解決できる可能性があります。

相続トラブル予防につながる

早めに手続きを行うことで、

• 売却トラブル
• 相続人同士の対立
• 名義問題

を防ぎやすくなります。

まとめ

相続した不動産に抵当権が残っていても、慌てる必要はありません。

しかし、

• 放置すると売却できない
• 手続きが複雑化する
• 相続人が増えてさらに難しくなる

などの問題につながる可能性があります。

特に相続登記義務化が始まった現在、不動産の名義や抵当権をそのままにしておくリスクは大きくなっています。

まずは登記簿を確認し、必要に応じて早めに専門家へ相談することが大切です。

京都・奈良・大阪エリアで、

• 相続登記
• 抵当権抹消
• 不動産相続
• 相続放棄
• 遺言・生前対策

についてお悩みの方は、不動リーガルオフィスまでお気軽にご相談ください。

状況に応じた最適な手続きを、わかりやすく丁寧にサポートいたします。