はじめに

不動産を相続した際、兄弟姉妹や親族で「共有名義」にするケースは少なくありません。
また、夫婦で住宅を購入した場合にも共有名義になることがあります。

しかし、共有名義不動産は、一見公平に見える反面、後々大きなトラブルにつながることがあるため注意が必要です。

実際に、京都でも以下のような相談が増えています。

• 相続した実家を兄弟で共有しているが、売却したい人と残したい人で意見が合わない
• 共有者の一人と連絡が取れない
• 共有者が亡くなり、さらに相続が発生して権利関係が複雑になった
• 空き家の管理費や固定資産税の負担で揉めている
• 自分の持分だけ処分したい

共有名義不動産は、時間が経つほど問題が複雑化しやすい特徴があります。

この記事では、共有名義不動産を解消する方法、共有状態を放置するリスク、手続きの流れ、注意点について、司法書士がわかりやすく解説します。

共有名義不動産とは？

共有名義不動産とは、1つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。

例えば、次のようなケースがあります。

相続による共有

父が亡くなり、実家を長男・次男・長女の3人で相続したケース。

この場合、それぞれが「持分」を持つことになります。

例：

• 長男 3分の1
• 次男 3分の1
• 長女 3分の1

夫婦共有

住宅ローンを夫婦で組み、共有名義で自宅を購入するケース。

親子共有

親が資金援助を行い、親子共有で不動産を購入するケース。

 

共有名義不動産の問題点

共有状態は、最初は問題がなくても、年月とともにトラブルになりやすい特徴があります。

1．自由に売却できない

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

一人でも反対すると売却できません。

例えば、

• 「空き家を処分したい」
• 「固定資産税の負担を減らしたい」

と思っても、共有者が同意しなければ進められません。

 

2．共有者が増えていく

共有者が亡くなると、その相続人に権利が引き継がれます。

例えば兄弟3人共有だった不動産が、

• 子ども
• 孫
• 配偶者

へと権利承継され、最終的に10人以上の共有になることもあります。

こうなると、

• 誰が共有者かわからない
• 連絡先が不明
• 話し合いがまとまらない

という状況になります。

 

3．空き家問題につながる

共有者同士で意見がまとまらず、結果として放置されるケースもあります。

放置された空き家は、

• 老朽化
• 倒壊リスク
• 雑草問題
• 近隣トラブル
• 特定空家指定

などにつながる可能性があります。

京都市でも空き家対策が強化されており、放置リスクは年々高まっています。

 

4．固定資産税の負担トラブル

固定資産税は共有者全員に支払い義務があります。

しかし実際には、

• 一人だけ払っている
• 誰も払わない
• 負担割合で揉める

というケースも少なくありません。

 

共有名義不動産を解消する主な方法

共有不動産を解消する方法はいくつかあります。

状況によって最適な方法は異なります。

 

方法1　共有者同士で持分を売買する

もっともよく利用される方法です。

例えば、

• 長男が他の共有者の持分を買い取る
• 一人が単独所有になる

という方法です。

メリット

• 不動産を残せる
• 親族間で解決しやすい
• 将来のトラブルを防げる

注意点

• 売買価格をどう決めるか
• 資金準備が必要
• 贈与とみなされないよう注意

特に親族間売買では、価格設定が極端に低いと贈与税問題が生じる可能性があります。

 

方法2　不動産全体を売却して代金を分ける

共有者全員で不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分配する方法です。

メリット

• 共有関係を完全に解消できる
• 現金化できる
• 空き家問題を解決できる

注意点

• 全員の同意が必要
• 売却時期で意見が分かれることがある
• 不動産価格で揉める場合がある

特に相続不動産では、「思い出があるので残したい」という感情面の対立が起こることがあります。

 

方法3　共有物分割を行う

話し合いでまとまらない場合には、「共有物分割請求」を行う方法があります。

これは法律上認められている権利です。

共有物分割請求とは？

共有者はいつでも共有解消を求めることができます。

まずは話し合いを行い、まとまらなければ裁判所での手続きとなります。

共有物分割の種類

現物分割

土地を分筆して分ける方法。

例：

• A部分を長男
• B部分を次男

ただし、土地形状によっては難しいケースもあります。

方法4　自分の持分だけ売却する

共有持分のみを第三者へ売却することも可能です。

共有者全員の同意は不要です。

ただし、一般市場では売却しにくく、持分専門業者への売却になるケースが多いです。

注意点

持分業者が共有者へ接触し、新たなトラブルになることがあります。

そのため、慎重な判断が必要です。

 

相続による共有は特に注意

共有問題の多くは相続が原因です。

「とりあえず共有にしておこう」

という判断が、将来大きな問題になることがあります。

 

相続時に共有を避ける方法

遺産分割で単独取得にする

可能であれば、一人が取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法が望ましいケースがあります。

遺言書を作成する

生前に遺言書を作成しておくことで、共有を防げる場合があります。

例えば、

• 実家は長男へ
• 預貯金は次男へ

という形で分けることが可能です。

共有不動産を放置するリスク

共有不動産は、放置すると問題が深刻化します。

相続登記義務化との関係

2024年から相続登記が義務化されました。

共有者が亡くなった場合、相続登記を放置すると過料の対象となる可能性があります。

共有者が多いほど、必要書類収集も複雑になります。

 

権利関係が複雑化する

長期間放置すると、

• 数次相続
• 代襲相続
• 行方不明共有者

などが発生します。

結果として、解決コストが大きく増加することがあります。

 

共有不動産の解消を司法書士へ相談するメリット

共有不動産問題は、

• 相続
• 登記
• 不動産
• 家族関係

など複数の問題が絡みます。

司法書士へ相談することで、

• 最適な解消方法の提案
• 相続登記
• 持分移転登記
• 遺産分割協議書作成
• 他士業との連携

など、総合的なサポートを受けることができます。

共有不動産のお悩みは司法書士へご相談ください

京都では、

• 相続した実家
• 空き家
• 古い町家
• 親族共有土地

などの共有問題が増えています。

共有不動産は、早めの対応が重要です。

「そのうち話し合おう」と放置すると、

• 共有者増加
• 相続発生
• 空き家化
• 売却困難

など、解決が難しくなる場合があります。

当事務所では、

• 共有名義解消のご相談
• 相続登記
• 遺産分割
• 持分移転登記
• 生前対策
• 遺言書作成

など、共有不動産に関するご相談を承っております。

まとめ

共有名義不動産は、一時的には公平に見えても、将来的なトラブル原因になりやすい特徴があります。

特に相続による共有は、

• 売却できない
• 話し合いがまとまらない
• 相続で権利が増える
• 空き家化する

などの問題を引き起こすことがあります。

共有状態を解消する方法としては、

• 持分売買
• 不動産売却
• 共有物分割
• 持分譲渡

などがあります。

状況によって最適な方法は異なるため、早めに専門家へ相談することが重要です。

共有不動産でお困りの方は、司法書士へご相談ください。