はじめに

親や親族からアパート、マンション、貸家、月極駐車場などの「賃貸不動産」を相続するケースは少なくありません。京都でも、古くから所有している収益物件を子ども世代が相続するケースが増えています。

しかし、賃貸不動産の相続は、一般的な不動産相続と比べて注意点が多いのが特徴です。

「家賃は誰が受け取るのか」
「入居者への連絡は必要か」
「相続登記をしないとどうなるのか」
「共有名義にしても大丈夫か」
「借金も引き継ぐのか」

など、適切に対応しないと、相続人同士のトラブルや税金問題、入居者対応の混乱につながることがあります。

この記事では、相続した賃貸不動産について、司法書士の視点から注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

 

賃貸不動産も相続財産になる

被相続人（亡くなった方）が所有していた賃貸不動産は、当然ながら相続財産になります。

たとえば、以下のようなものが対象です。

• アパート
• 賃貸マンション
• 貸家
• テナントビル
• 駐車場
• 借地権付き建物
• 店舗兼住宅

これらは「収益不動産」とも呼ばれ、単に不動産そのものを相続するだけではなく、「家賃収入」や「賃貸借契約上の地位」も承継することになります。

つまり、相続人はオーナーとしての権利だけでなく、義務も引き継ぐことになるのです。

 

相続開始後、家賃は誰のものになる？

遺産分割前でも家賃は発生する

賃貸不動産では、相続開始後も毎月家賃収入が入ってきます。

では、遺産分割協議が終わる前の家賃は誰のものになるのでしょうか。

原則として、相続開始後の家賃は、法定相続分に応じて各相続人に帰属します。

たとえば、

• 配偶者：2分の1
• 子2人：各4分の1

という相続関係であれば、家賃収入もその割合で分けるのが原則です。

 

家賃管理口座に注意

被相続人名義の口座は、金融機関が死亡を把握すると凍結されます。

そのため、

• 家賃の振込先変更
• 管理会社との連携
• 新たな管理口座の準備

などが必要になります。

対応が遅れると、入居者や管理会社に混乱が生じる場合があります。

 

相続登記は必ず必要

相続登記義務化に注意

2024年4月から相続登記が義務化されました。

不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

賃貸不動産だからといって例外ではありません。

特に収益物件は、

• 売却
• 借入
• 建替え
• 管理契約変更

などを行う場面が多いため、名義変更を放置すると大きな支障になります。

 

入居者との関係でも名義変更は重要

オーナー名義が亡くなった方のままだと、

• 契約更新
• 修繕対応
• 管理会社との契約
• 火災保険
• 融資関係

などで問題が生じることがあります。

また、入居者から見ても、「誰が正式な大家なのかわからない」という状態は不安につながります。

そのため、早めに相続登記を行うことが重要です。

 

賃貸借契約も引き継がれる

大家としての地位を承継する

賃貸不動産を相続すると、単に建物を取得するだけではありません。

被相続人が締結していた賃貸借契約上の貸主としての地位も承継します。

つまり、相続人は新たな大家として、

• 修繕義務
• 敷金返還義務
• 契約更新対応
• 設備管理

などを行う必要があります。

 

敷金返還義務にも注意

見落とされがちなのが、敷金返還義務です。

たとえば、入居者から預かっていた敷金は、退去時に返還義務が生じます。

つまり、

「家賃収入だけを受け継ぐ」
のではなく、

「将来返すべきお金」
も引き継ぐことになります。

古い物件では、敷金管理が曖昧になっていることもあり、相続後にトラブルになるケースがあります。

 

借金も相続対象になる

不動産ローンが残っているケース

賃貸不動産には、アパートローンや不動産投資ローンが残っていることがあります。

相続では、プラス財産だけでなく、借金などのマイナス財産も承継します。

そのため、

• ローン残高
• 利率
• 返済期間
• 団体信用生命保険の有無

などを確認する必要があります。

 

団体信用生命保険の確認

不動産ローンでは、団体信用生命保険（団信）に加入している場合があります。

団信が適用されると、被相続人死亡時にローンが完済されます。

しかし、事業用ローンや法人契約では団信が付いていない場合もあるため、必ず確認が必要です。

 

共有名義は慎重に考える

相続人全員で共有にするリスク

賃貸不動産を複数人で共有相続するケースは多くあります。

しかし、共有には多くのリスクがあります。

意見がまとまらない問題

共有者が増えると、

• 売却したい人
• 保有したい人
• 建替えたい人
• 修繕費を出したくない人

など、意見が対立しやすくなります。

特に収益不動産では、管理方針を巡ってトラブルになることが少なくありません。

 

世代が変わるとさらに複雑化

共有者が亡くなると、その持分がさらに相続されます。

結果として、

• 共有者が10人以上になる
• 連絡先不明者が出る
• 意思決定できない

という事態になることがあります。

京都でも、古いアパートや土地で共有関係が複雑化し、売却や建替えができなくなっているケースがあります。

 

空室・老朽化リスクにも注意

相続した時点で赤字の場合もある

賃貸不動産は「資産」と思われがちですが、実際には負担になるケースもあります。

たとえば、

• 空室が多い
• 修繕費が高額
• 建物が老朽化
• 入居者トラブル
• 家賃滞納

などの問題を抱えていることがあります。

 

修繕費負担が発生する

特に築年数が古い建物では、

• 外壁修繕
• 屋上防水
• 給排水管交換
• 消防設備更新

など、多額の費用が必要になることがあります。

相続前に、

• 建物状態
• 修繕履歴
• 管理状況

を確認することが重要です。

 

相続税評価にも特徴がある

賃貸不動産は評価が下がる場合がある

賃貸不動産は、自宅や更地と比べて相続税評価が下がることがあります。

これは、

• 借地権割合
• 借家権割合
• 賃貸割合

などが考慮されるためです。

そのため、相続税対策として賃貸不動産を所有しているケースもあります。

 

ただし収益性も確認が必要

税評価だけを見て判断するのは危険です。

実際には、

• 修繕費
• 空室率
• 固定資産税
• 管理費
• 将来の建替え費用

などを踏まえ、総合的に判断する必要があります。

 

管理会社との契約確認も重要

管理委託契約を確認する

管理会社が入っている場合は、

• 管理契約書
• 管理費
• 契約期間
• 修繕対応範囲

などを確認しましょう。

中には、

• 高額な管理費
• 不利な契約条件
• 長期拘束契約

となっているケースもあります。

 

管理会社への死亡連絡も必要

オーナー死亡後は、管理会社へ速やかに連絡する必要があります。

特に、

• 家賃送金先
• 緊急連絡先
• 修繕承認者

などを明確にしておかないと、現場が混乱することがあります。

 

相続放棄を検討すべきケース

収益より負担が大きい場合

次のようなケースでは、相続放棄を検討する場合があります。

• 多額の借金がある
• 建物が老朽化している
• 空室だらけ
• 修繕費が高額
• 再建築不可
• 入居者トラブルが深刻

相続放棄は、原則として3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

 

遺産分割協議では将来も考える

「とりあえず共有」が危険

遺産分割協議では、

「とりあえず共有にする」

という判断がされることがあります。

しかし、賃貸不動産は長期的に管理が必要な財産です。

そのため、

• 誰が管理するのか
• 修繕費をどう負担するのか
• 将来売却するのか

まで考えて決めることが重要です。

 

家族信託や法人化を活用するケースも

賃貸不動産では、

• 家族信託
• 管理会社設立
• 法人化

などを活用するケースもあります。

特に高齢オーナーの場合、

• 認知症対策
• 管理承継
• 相続トラブル予防

として家族信託が利用されることがあります。

 

京都の賃貸不動産相続で多い相談

京都では、

• 古い町家
• 長屋
• 借地付き建物
• 相続未登記物件
• 共有状態の不動産

など、権利関係が複雑なケースも多く見られます。

また、観光地周辺では、

• 民泊問題
• 空き家問題
• 再建築制限

など地域特有の事情が絡むこともあります。

そのため、相続発生後は早めに専門家へ相談することが重要です。

 

司法書士に相談するメリット

賃貸不動産の相続では、

• 相続登記
• 遺産分割協議書作成
• 相続関係調査
• 戸籍収集
• 名義変更
• 共有整理

など、多くの手続きが必要になります。

司法書士へ相談することで、法的リスクを整理しながら、スムーズに手続きを進めることができます。

税金や不動産売却が関係する場合は、税理士や不動産会社と連携しながら対応することも可能です。

 

まとめ

相続した賃貸不動産は、単なる「不動産」ではなく、

• 家賃収入
• 借金
• 管理責任
• 入居者対応
• 修繕義務

など、多くの権利義務を伴います。

特に、

• 相続登記
• 共有問題
• ローン確認
• 管理契約
• 敷金返還義務

などは見落とされやすいポイントです。

放置すると、

• 相続人間トラブル
• 入居者トラブル
• 売却困難
• 管理不能

につながることもあります。

賃貸不動産を相続した場合は、できるだけ早い段階で状況を整理し、必要に応じて司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

 

不動リーガルオフィスでは、

• 相続登記
• 遺産分割協議
• 共有不動産の整理
• 生前対策
• 家族信託

などのご相談を承っております。

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