はじめに
相続が発生した際、実家や土地などの不動産を「とりあえず相続人全員の共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。
共有名義にすると、一見すると公平に遺産を分けられるように見えます。しかし、司法書士として数多くの相続相談を受ける中で、「共有名義にしたことが原因で大きなトラブルになった」というケースを数多く見てきました。
不動産の共有は、一度成立すると解消が難しく、将来的に相続人やその子ども、孫へと権利関係が複雑化していく傾向があります。
この記事では、相続不動産を共有名義にする主なリスクと、共有を避けるための方法について分かりやすく解説します。
不動産の共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有する状態をいいます。
例えば、父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人の場合、
- 母：2分の1
- 長男：4分の1
- 次男：4分の1
というように持分を定めて登記することができます。相続人全員で不動産を所有するため、一見すると公平な方法に見えます。
リスク① 売却する際に全員の同意が必要
共有不動産の最も大きな問題は、売却が簡単にできないことです。
不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要になります。
例えば、
- 長男は売却したい
- 次男は住み続けたい
- 母は判断を保留している
という状況になると、不動産を売ることができません。
共有者の一人でも反対すれば売却が進まないため、不動産が長期間放置される原因になります。
リスク② 相続を繰り返すと権利関係が複雑になる
共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続の対象になります。共有持分は相続財産として相続人に承継されます。
例えば、
父 → 子ども3人で共有
↓
長男死亡
↓
長男の妻・子ども2人が相続
すると共有者は、
- 次男
- 三男
- 長男の妻
- 長男の子
- 長男の子
というように増えていきます。
さらに次の世代へ相続が発生すると、共有者が10人以上になることも珍しくありません。
こうなると、
- 連絡先が分からない
- 話し合いがまとまらない
- 相続登記が進まない
といった問題が発生します。
リスク③ 不動産の管理方針で対立しやすい
共有不動産では、
- 修繕をするか
- 賃貸に出すか
- 解体するか
- 駐車場として利用するか
などの管理方針について共有者同士で協議する必要があります。
ところが、
「費用を負担したくない」
「実家を残したい」
「早く処分したい」
など意見が対立することは少なくありません。
結果として建物が空き家となり、老朽化が進んでしまうケースもあります。
リスク④ 固定資産税などの負担で揉めやすい
固定資産税は毎年課税されます。
法律上は共有者全員が納税義務を負うため、
- 誰が支払うのか
- 持分割合で負担するのか
などでトラブルになることがあります。
実際には一人が立て替えているケースも多く、後から負担割合を巡って争いになることがあります。
リスク⑤ 共有持分だけでは自由に活用しにくい
自分の持分を所有していても、
- 建物を建て替える
- 大規模リフォームを行う
- 土地を有効活用する
といった重要な行為には他の共有者の協力が必要になる場合があります。
また、自分の持分だけを売却することも可能ですが、一般市場で買い手を見つけることは容易ではなく、通常は価格が大きく下がる傾向があります。
共有名義を避ける方法
① 一人が不動産を取得する
最もシンプルな方法です。
例えば、
- 長男が実家を相続する
- 他の相続人は預貯金を取得する
という形で遺産分割を行います。
② 代償分割を利用する
不動産を一人が取得し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払う方法です。
例
- 長男が実家を取得
- 次男へ500万円支払う
共有状態を回避できるため、実務上よく利用されます。
③ 不動産を売却して現金で分ける（換価分割）
相続人全員が同意できる場合は、不動産を売却し、売却代金を分配する方法も有効です。
現金で分けるため公平感があり、将来の共有トラブルを防ぐことができます。
まとめ
相続不動産を共有名義にすると、その場では公平に見えるかもしれません。
しかし、
- 売却に全員の同意が必要
- 相続のたびに共有者が増える
- 管理や費用負担で揉める
- 不動産の活用が難しくなる
といった大きなリスクがあります。
そのため、司法書士の実務では「できる限り共有名義を避ける」ことをおすすめするケースが少なくありません。
相続人の状況や財産内容によって最適な方法は異なります。相続不動産の名義についてお悩みの方は、早めに司法書士へご相談ください。
