「所有不動産記録証明制度」がスタート！亡くなった親の全国の土地・建物を法務局が一括検索してくれる新制度を司法書士が解説

2026年5月27日2026年6月10日

お知らせ

目次 [ close ]

はじめに

令和8年（2026年）2月2日より、不動産登記に関する画期的な新制度「所有不動産記録証明制度」の運用がスタートしました。

これまでは、亡くなった親（被相続人）が「どこの、どんな不動産を持っていたか」を調べるのは非常に大変な作業でした。しかし、この制度の導入によって、特定の人が所有する日本全国の不動産を法務局がシステムで一括検索し、リスト（証明書）として交付してくれるようになります。

令和6年から始まった「相続登記の義務化」に伴い、相続人の手続き負担を劇的に減らすと期待されているこの新制度について、概要やメリット、注意点を司法書士が分かりやすく解説します。

1. 所有不動産記録証明制度とは？

「所有不動産記録証明制度」とは、一言でいうと「『人』を軸にして、その人が所有する全国の不動産を名寄せしてリスト化してくれる制度」です。

これまで、個人の不動産を調べるには、市区町村ごとに発行される「名寄帳（なよせちょう）」を寄せるか、自宅に届く固定資産税の「納税通知書」を確認するのが一般的でした。しかし、これらは「市区町村単位」でしか確認できないため、別の自治体に持っている山林や別荘、私道（非課税の土地）などは見落とされがちでした。

新制度では、法務局の全国の登記データベースを検索するため、自治体の枠を越えて全国の不動産を網羅的に把握することが可能になります。

2. この制度を利用できる人（請求権者）

プライバシー保護の観点から、誰でも他人の不動産を調べられるわけではありません。請求できるのは以下の人に限られます。

不動産の名義人本人（個人・法人問わず）
名義人の相続人（その他の一般承継人）
上記の人から委任を受けた代理人（司法書士など）

「亡くなった父がどこかに土地を持っているらしいけれど、詳細が分からない」という場合、相続人であれば法務局に対して父親名義の不動産一覧を請求することができます。

3. 所有不動産記録証明制度を利用する3つのメリット

① 遠方の不動産や「見落としがちな私道」も一括で判明する

実家以外に、昔買った遠方の原野や、私道（共有持分）など、家族が把握していなかった不動産もまとめて抽出されます。「後から知らない土地が見つかって遺言書や遺産分割協議をやり直す」というトラブルを防げます。

② 相続登記の義務化にしっかり対応できる

現在、相続によって不動産を取得したことを知った日から「3年以内」に相続登記をすることが義務化されています。新制度を使えば、調査漏れによる「登記違反（過料の対象）」を防ぐ強力な対策になります。

③ 生前対策（遺言書作成）にも活用できる

ご自身が元気なうちにこの証明書を取得すれば、「自分が今どこに不動産を持っているか」を正確に把握できます。これを元に遺言書を作成すれば、遺される家族に負担をかけない確実な生前対策が可能です。

4. 利用する前に知っておきたい「注意点」

非常に便利な制度ですが、万能ではないため以下の点に注意が必要です。

住所や氏名の変更登記をしていないとヒットしない可能性がある 証明書は、法務局に登録されている「氏名・住所」を条件に検索します。もし、亡くなった方が引っ越しをしたのに登記簿の住所を変更していなかった場合や、古い住所・旧姓のままで放置されている不動産がある場合、一回の検索ではヒットしない（漏れてしまう）ことがあります。
コンピュータ化されていない古い登記は対象外 日本全国のほとんどの登記はデジタル化されていますが、ごく一部のコンピュータ化されていない古い登記データは検索の対象外となります。
該当する不動産がなくても手数料はかかる 検索した結果、所有する不動産が1件もなかった場合（該当なし）でも、証明書発行の手数料（窓口請求の場合：1通1,600円など）は発生し、返金されません。